親から土地を相続で譲り受けたものの使う予定はない。
いっそのこと売ってしまおうと考えるが、どうやら売ると税金が結構かかるらしい。
インターネットで売った場合の税金を調べてみると、39％や20％とかいう数字が表示される。日常的に収めている消費税でさえ10％または8％。そう考えると結構な税金になりそうだ。
やめた、やめた！そんなに税金納めるようなら、まだ売らなくていいや。
でも、ちょっと待てよいつまでもそういうわけにはいかないし…。
なになに、売った場合には所有期間に応じて税率が…。
住民税に復興特別所得税がかかり…。
あ～！やっぱりやめた！
複雑でちょっとやそっとじゃ理解できなそう。後でいいや。
ステップは2段階
では、ここまで読んでいただいた方のために、当サイトは宣言します。
難しい解説は後回し！税金がいくらかかるのか、それをお教えいたしましょう。
ステップ①
土地を売って、実際に手にする金額。まずはコレを算出します。
売却価格からこれまでにかかった経費を差し引いた金額。コレが譲渡所得です。
イメージを図で示してみました。
過去の記憶を掘り起こし、経費をたくさん計上することが重要です。
ステップ②
譲渡所得に、いったいいくらの税金が発生するのか、コレを知るために税率を算出します。税率の算出は次の早見表を参考にしてください。
いろいろと税率の根拠はありますが、そこは後回し。
所有期間が5年を超えていれば20.315％が税率で、5年以下なら39.63％の税率です。所有期間が短いと税率が高くなるということです。
ゴール
いかがでしたか？
たった2ステップで納税額までたどりつくことができました。
売却価格から、これまでにかかった経費を差し引いて、所有期間に応じた税率を乗じたら納税額が算出できます。
譲渡した時の所得税の計算について、多くの解説では所得を算出する根拠を説明し、税率の仕組みについて解説するため、長い長い文章を読んで理解するという忍耐力が必要です。当サイトでは、まずは納税額の算出方法をシンプルに解説してみました。
忍耐力がある方は引き続きお目通しいただけるといいでしょう。
納税額（目安）の計算
売却で得られた利益を所得とみなすため、利益相当額に対して所得税が課税されます。
納税は国民の義務ですから、納めるべき税金はしっかり納めますが、節税できるところはしっかり節税するなど税金対策もしておきたいものです。
譲渡所得税における税金対策で、私たちがコントロールできるのは売却価格から差し引くことができる経費の部分です。上記の図でも表しましたが経費には2種類存在します。
経費その１ 取得費
まずは取得した時にかかった経費。そして売った時にかかった経費です。取得にかかった経費、売却にかかった経費、それぞれどのようなものが該当するのか説明します。
取得費…取得時にかかった経費
・仲介業者に支払った仲介手数料
・契約書に貼付した印紙税
・登記申請する時に納めた登録免許税
・登記申請する時に司法書士に支払った手数料
・取得後に納付した不動産取得税
・使用者がいる場合にかかった立退料
いずれも上記の図に表しましたが、国税庁のホームページを参考にすると、このほかにも
・所有権などを確保するために要した訴訟費用
・既に締結されている売買契約を解除して、他の物件を購入した場合に支払った違約金
などの経費が認められているようです。ほかにも解釈によって認められる経費はありそうなので、取得時に持ち出した経費については、どのような細かいものであっても計上してみることをおススメします。
なお、取得したのが数代前のご先祖様で、取得費がわからない場合でも安心です。売買代金の5％相当額を取得費にすることが認められています。
経費その２ 譲渡費用
つづいて譲渡費用です。
売却にかかる、もしくはかかった経費を計上します。
もし、検討段階で、売却はこれからという段階だったら、意識して譲渡費用を計上することで節税効果がありそうですね。
譲渡費用…売却時にかかった経費
・仲介業者に支払った仲介手数料
・契約書に貼付した印紙税
・測量費
・建物を解体して更地にした場合は解体費用
国税庁のホームページでは取得費と同様に次のようなケースも書かれています。
・既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
・借地権を売るときに地主の承諾を得るために支払った名義変更料など
以上のようなものが譲渡費用として認められているようです。譲渡費用も金額の大小にかかわらず、計上してみることを心がけるとよさそうです。
所有期間によって異なる税率
譲渡所得税は、所有していた期間によって計算方法が異なります。総じてまとめると、短期間所有で売るよりは長期間所有して売ったほうが税率は低くなります。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得として取り扱います。
所得税と住民税そして復興特別所得税
短期譲渡所得の所得税率は30%、長期譲渡所得の所得税率は15%です。
そしてどちらの所得にも住民税がかかります。短期譲渡所得の住民税は9％、長期譲渡所得の住民税は5％です。さらに東日本大震災の復興財源とするための復興特別所得税が、それぞれの税率に対して2.1%加算されます。これを式で表すと以下のようになります。
なお、復興特別所得税は所得税率に対して2.1%なので、
短期譲渡所得の場合は0.3×0.021＝0.0063となり0.0063×100＝0.63％と算出した数値を、同様に短期譲渡所得の場合は0.15×0.021＝0.00315となり0.00315×100＝0.315％と算出した数値を加算します。
短期譲渡所得税率の計算
所得税率30%+復興特別所得税0.63%+住民税9％＝39.63%
長期譲渡所得税率の計算
所得税率15%+復興特別所得税0.315%+住民税5％＝20.315%
譲渡所得税の税率は所得税と住民税、そして復興特別所得税を合計したものであることがご理解いただけましたでしょうか。
シミュレーション
それでは、実際に土地売買を例に納税額のシミュレーションをしてみましょう。
いかがでしょうか、取得費と譲渡費をしっかりと計上することがいかに重要か確認できますね。もし、これから売却をお考えの方でしたら、境界確定や測量などの手続きは売主の負担のもとに行うのが一般的です。
売買取引前の一時的費用としては大きな持ち出しとなりますが、譲渡費に計上できる分、節税効果もありそうです。購入者側も境界が確定している物件なら安心ですしね。
納税方法
算出された納税額（目安）は自分で納税しなければなりません。そうです、確定申告が必要なのです。売った年の2月16日から3月15日までに、税務署に行って確定申告書類を提出します。
そして納税します。シミュレーションにあるように売れた価格に比例して、納税額も大きくなりますが、引き落としや振り込みで納付可能なので安心ですね。
まとめ
今現在、土地の需要はどうなのか。
コロナ禍の影響で、不動産市場には巣ごもりやテレワークといった新しい生活様式による、都市部から郊外への住宅需要が生まれました。
首都圏を中心とした2021年の分譲事業者の中には、受注が増え過去最高益となった事業者も多くあります。
2022年を実際に迎えてみるとコロナ禍による住宅熱が落ち着いた感がみられ、各社、用意した分譲地が売れなくなってきているという苦戦が始まっています。コロナ禍でも鈍らない住宅事情を2022年にも見込んでいた分譲事業者は、本来、建売で販売したい分譲地を土地のみで販売し始めています。
区画の整ったきれいな分譲地が土地のみで購入できる状況は、とくに土地無しで注文住宅を希望しているユーザーのニーズに応え始めています。
首都圏の概況は近い将来地方にも訪れるケースが少なくありません。所有している土地を売ろうかどうしようか、なかなか重い腰が上がらないのが実情ですが、ニーズがある今が好機なのか、見極める感覚が重要となりそうです。
