低額譲渡とは別名「低廉譲渡」とも呼ばれる取引のことですが、土地や中古住宅など不動産の売却や譲渡を考えている方には少し注意しなければならない事象です。
低額譲渡の事例には、「個人から法人」「法人から個人」「個人間」「法人間」「親族間」「第三者間」「個人からその同族会社」などあらゆる種類があります。
こちらでは売主と買主の関係性別に、法人税法や民法の観点からどのような扱いとなるのか詳 しくご紹介していきます。
低額譲渡とはどのような取引？
そもそも低額譲渡とはどのような取引のことを指すのかというと、時価よりも著しく低い価格で土地や中古住宅などを譲渡することをいいます。
通常土地や建物は「通常◯円で取引されるべき」と時価を算出し、その結果に基づいて取引を行いますが、時価を導き出す方法については後述します。
「著しく低い価格」とは個々の取引によって異なるため曖昧にしか定義されていない現実がありますが、譲渡人が時価の二分の一を下回って譲渡をすると低額譲渡とみなされるケースが多いです。
低額譲渡とみなされると当事者間の関係性にもよりますが、贈与税や受贈税として税金がかかることに注意が必要です。
節税対策や事業継承対策、相続の処理などで低額譲渡となってしまう事例は多く存在しますが、低額譲渡となると税務上問題となるケースが多いので回避するのが賢明です。
何のために「低額譲渡」というルールがあるのか？
低額譲渡がどのような取引であるかお分かりいただいたところで、なぜこのようなルールが制定されているのか見ていきましょう。
低額譲渡というルールが制定された背景には、「日本国民全員が平等に納税をしなければなら ない」という考えが関係しています。
日本に住んでいる以上、納税の義務は全員平等に与えられているものですが、売買価格の操縦をおこなうことによって、本来支払わなければならない税金を場合によっては1円も払わなくて済むというような事態になることも考えられます。
そうなると、しっかりとルールに基づいて税金を払っている人が損をするということになりますので不平等ですよね。
低額譲渡はそのような不条理を防ぐために制定されたもので、時価とかけ離れた取引をして税金をごまかしたり、支払わないという人が出てこないようにするのが目的です。
個人・法人別の課税関係
低額譲渡にはあらゆるパターンがあり、当事者の関係によって納めなければならない税金の種 類や金額が異なります。
税務上どのようなパターンがあるのか詳しくみていきましょう。
個人から個人
まずは個人から個人の例として、祖父が孫に中古物件を譲る場合などがこちらのケースに当て はまります。
相続などで相場よりも低い、もしくは相場を無視した取引は比較的よく起こりますが、このようなケースを「みなし贈与」といいます。
個人から個人に譲渡をおこなう際には売主は譲渡所得を得て、買主は贈与税がかかります。
個人から法人
個人から法人への譲渡では時価の2分の1を下回ると「みなし譲渡」に当てはまります。
ここでは売主はみなし譲渡所得を得て、買主は受贈益として法人税を納税しなければなりませ ん。
法人から個人
法人から個人への譲渡では無償譲渡と同じ考え方で問題ありません。
無償譲渡とは「会社が個人に寄付もしくは贈与をする」という考え方ですが、低額譲渡であっても個人に対して寄付としたという考え方で良いでしょう。
買主は、寄付金を得た場合、一時所得として所得税を納税しなければなりません。
個人から同族会社
個人から同族会社への譲渡の概要の前に、まずは同族会社とはどのようなものか説明します。 同族会社とは、経営者の家族または親族が会社の株など資本を50％以上保有している会社のことを言います。
同族会社は経営者の独断により事業の進行や取引に係る税金の計算などがおこなわれる可能性があるため、税法上あらゆる規定が設けられています。
基本的には個人から法人に低額譲渡とした時と違いがありませんが、同族会社の場合は2分の 1以上の対価で譲渡をした場合でも、「同族会社の行為計算の否認」という規定の対象となれば、時価によって譲渡があったものとして納税しなければなりません。
第三者間取引
第三者間取引とは、知人や友人はたまた赤の他人同士の取引のことを言います。
親族間での取引では「税金を免れる」という色合いが強いことから、税務署のチェックも厳しくなりますが、第三者間取引では当事者同士で決めた金額が尊重される傾向にあります。
ただし、第三者間取引でも親族間取引と同じようにみなし贈与と認識されてしまうケースもありますので、適正な時価で取引するに越したことはありません。
時価とはどのようなもの？
低額譲渡と深い関係がある「時価」とはそもそもどのようなものなのかというと、不動産の場合は本来取引されるべき価格という意味があります。
ただし、経済情勢によって時価は変動しますので、その都度適正な価格を導き出す必要があります。
時価はどのようにして決められるのか見ていきましょう。
時価の決まり方
時価の決まり方は大きく分けて4種類あり、不動産が何に使われるかによって価格が異なります。
それぞれの価格の概要について詳しくご説明します。
実勢価格
実勢価格とは、市場で売買されている金額のことをいいますが、経済情勢や景気の変動、人々 の需要により大きく変動する可能性があります。
この後ご紹介する公示地価のおよそ1.1倍程度が目安と考えると良いでしょう。
公示地価
公示地価は取引を平等にそして円滑に進めるために国が公表している価格のことを言います。公示地価は国土交通省の「標準地・基準地検索システム」に地価公示価格として記載されています。
固定資産税路線価
固定資産税路線価は、不動産など固定資産の税額を計算する時に必要となる価格のことを言います。
公示地価よりも30％ほど低く設定されているのが特徴です。
相続税路線価
相続税路線価は相続税や贈与税を計算する時に用いられる価格のことで、公示地価よりも20％ほど低く設定されています。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。
低額譲渡を回避するには
低額譲渡とみなされてしまうと、税務署とのトラブルが懸念されることから「低額譲渡を避けたい」
「適正な価格で売却をしたい」という方は多くいらっしゃいます。
低額譲渡を回避するためには、該当する不動産の時価を適切に把握する必要がありますが、そのためには不動産鑑定士の鑑定または不動産屋の査定が必要不可欠と言えるでしょう。
鑑定や査定を依頼することによって、適切な取引をおこなうことが可能となり、当事者同士のトラブルを避けられることはもちろん、税務署に目をつけられることもありません。
安全かつ円滑に取引をおこなうためにも、低額譲渡とならないよう準備が必要ということになります。
まとめ
時価よりも著しく低い価額で取引をおこなうことは、「低額譲渡」とみなされ税務署から納税を免れていると目をつけられる可能性があります。
特に親族間では相続などで低額譲渡が発生しやすい環境であり、過去には関連する判例も存在しています。
不動産売買の際には、後々トラブルにならないためにも必ず不動産鑑定または不動産査定を依頼するようにしましょう。
