昔は土地を貸し、第三者が土地を借りて建物を建築し住み、土地を借りる対価として賃料を支払うということが多くありました。
この貸した土地のことを「底地」と呼びます。
一旦、土地を貸してしまうと法律上なかなか返してもらえず、場合によっては貸し続けなければなりません。
そのような底地を売却するのにはコツが必要になります。
本記事では、底地とは何か、底地が売りづらい理由、底地を売るコツなどを紹介していきます。
底地とは
底地とは、第三者に土地を貸して借地権などが付いた、土地所有権のことをいいます。
また、所有権のことではなく、単純に借地権が付いた土地そのものをいうこともあります。
なお、借地権とは、地代金を支払って土地を借り、建物を建築する権利のことです。
借地権には一般借地権や定期借地権、旧借地借家法（借地法）が適用される普通借地などがあります。
借地権の種類を大まかに分けると、次のように分けることができます。
- 旧借地借家法によるもの：建物の構造で契約期間が異なるが、原則、地主から解約の申し出はできない
- 一般借地権（普通借地権）：契約期間を定めるが、原則、地主から解約の申し出はできない
- 定期借地権：50年以上の期間を定め、期間が到来したら賃借人は土地を地主に返還しなければいけない
- 事業用定期借地権：公正証書にて10年以上50年未満の期間で契約をし、契約満了時には更地にして地主へ土地を返還しなければいけない
- 建物譲渡特約付借地権：30年以上の契約期間を設け、期間満了時に建物を地主が買い取らなければならない
- 一時使用のための借地権：プレハブなどの簡易建物を建築する目的で借りる一時的な借地
底地がなかなか売却できない理由
底地は基本的にはなかなか売却できません。
売却しづらいのには多くの理由があり、主な理由は次のとおりです。
- 旧借地借家法が適用されている借地権や一般借地権で土地を貸してしまいっていると、原則、地主から契約の解除をすることができない
- 地代金が高く投資する価値があるものは別として、固定資産税を支払うのも厳しいような低額の場合が多い
- 底地の地主と賃借人とはトラブルになりやすい
このような理由があり、売却しづらいとされています。
底地の相続税評価額の計算
売却しづらいという場合、そのまま底地を所有していると相続が発生します。
相続が発生してしまったときに、底地の相続税評価額はいくらになるのでしょうか。
底地は他人に土地を貸しているため、相続税評価額は通常の土地より低くなります。
相続税評価額の計算方法は、次のとおりです。
更地としての相続税評価額 ×（1 – 借地権割合）
借地権割合は、国税庁が公表している「路線価」に記載されています。
底地がある場所によって、次の表のように異なります。
| 対応する記号 | 借地権割合 |
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 30% |
| G | 30% |
この各記号は路線価に記載されている道に、路線価と記号が併記されています。
このように場所にもよりますが、FやGの記号が付いている箇所は通常の土地の評価に近い相続税評価額がついてしまうため、通常の土地に匹敵するほどの相続税が課税されるということも起きてしまいます。
売却する手順と方法
なかなか売却が難しい底地ですが、売却することができないわけではありません。
売却する手順や方法を把握していれば、早めに売却できることもあります。
ここからは、売却するときにおこなう手順や方法を紹介していきます。
賃借人に購入してもらう
売却するときにまずおこなうのは、賃借人に底地を購入してもらうことです。
賃借人が購入すれば、土地と建物の所有権が同じになり、完全な権利を行使することができます。
このように、賃借人には購入するメリットがあるため、まずは賃借人に購入してくれないかと持ち掛けます。
底地と借地権を同時に売却する
賃借人に底地を購入する意思がない場合は、借地権を売却しないか持ち掛けます。
つまり、底地と借地権を同時に売り出すわけです。
買主からすれば、同時に購入すると、土地も建物も購入者の所有になるため、通常の不動産を購入することと変わりません。
不動産買取会社か投資家に購入してもらう
賃借人が底地を購入せず、売却する意思もないときには、不動産買取会社か投資家に購入してもらいます。
地代金が高ければ不動産投資物件として不動産買取会社や投資家が購入してくれる可能性があります。
この場合は、地代金と売却金額のバランス、つまり利回りがどのくらいなのかを考慮する必要があります。
一般の第三者に売却する
不動産買取会社や投資家が購入しない場合は、一般の第三者へ売却します。
しかし、一般の第三者に底地を購入するメリットはほぼないため、前述した方法で売却できない場合はかなり売却することが厳しいと言えます。
底地を無理に安く売るよりは、賃貸借契約を解除できるようになるまで待つほうが良い場合もあります。
等価交換【番外編】
底地を借地権と等価交換して、底地を解消する方法もあります。
等価交換とは、不動産と不動産を同等の価値分、所有権を交換することです。
分譲マンション建築には等価交換が採用されていることがあり、土地の所有者が無料で土地をマンション分譲会社に提供する代わりに、建築したマンションの1室を無料でもらうというのが等価交換です。
底地の一部を無料で賃借人に渡し、賃借人から借地権の一部を無料で取得します。
この方法により、底地の一部が完全なる所有権になるため、底地が解消できることになります。
しかし、この方法は難易度が高すぎるため、不動産仲介会社を通してしか利用できないと思ったほうが良いでしょう。
まとめ
底地は借地権が付いた所有権、もしくは借地権が付いた土地自体のことです。
賃貸借契約の内容によっては、原則、賃貸人からは解除できず永年貸し続けなければいけなくなります。
このような土地の場合、地代金が高くない限り売却することは難しい状態になってしまいます。
しかし、売却する手順や方法を理解していた場合は、売却することができる可能性が高くなります。
賃借人に底地を購入してもらうか、底地と一緒に借地権を売却してもらいましょう。
このときの折衝は難易度が高いため、不動産仲介会社に折衝の依頼をすることが必須になります。
そして、この折衝が上手くいかなかったときは、不動産買取会社に買い取ってもらうという流れになります。
売却したい場合は、あらかじめ不動産仲介会社に相談し、打ち合わせに沿って売却できるような進め方をしていくのがベストな方法です。
