農地は営農をしない人にとって利用価値がないから相続したくない、というようなことを耳にしたことがあるかもしれません。
そのため、農地を相続するときには、相続放棄を考えたりすることもあることでしょう。
しかし、農地によっては利用価値があるものも少なくありません。
ただ、利用価値がない農地があることも事実です。
利用価値がない場合は、放棄をすることを考えるのは仕方のないことです。
本記事では、利用価値がある農地や利用価値がない農地があること、放棄を検討する農地の要件とは何か、放棄をするときの注意点などを解説します。
農地でも利用価値のあるものもある
農地の中には、相続税評価額が高く、利用価値がある農地があります。
利用価値がある農地とはどのようなものなのかを紹介していきます。
市街化区域にある場合
土地には市街化区域と市街化調整区域というものが設定されています。
市街化区域とは市街化を促進する地域のことで、市街化調整区域とは市街化を抑制する地域です。
市街化区域なのか、市街化調整区域なのかは、土地を管轄する自治体や自治体が運営するインターネットなどで調べることができます。
市街化区域に存在する農地は農地転用という届出を農業委員会に提出することで、農地を宅地として利用可能です。
転用は簡単に受理されるため、市街化区域にある農地は利用価値が高いと言えます。
一方、市街化調整区域にある農地を他の用途で利用するときには、農業委員会の許可が必要となります。
そして、この許可がなかなか下りません。
そのため、一般的に利用価値がない農地とは市街化調整区域内にあるところを指します。
市街化調整区域内で大通りに接しているとき
市街化調整区域内の農地でも交通量の激しい、国道や県道に接している場合は利用価値があるケースがあります。
田舎にポツンとコンビニが建っていることを見たことがあると思いますが、これは沿道サービスという特例を用いて、市街化調整区域内でも土地が貸せるためです。
沿道サービスの適用条件は厳しく、内容が詳細に決まっています。
沿道サービスが適用されるかは、専門家である市街化調整区域で開発をおこなっている不動産会社に確認しましょう。
市街化調整区域内でインターチェンジなどが近くにあるとき
沿道サービスの他にも、高速道路のインターチェンジが近くにある、港や空港がある場合には倉庫や工場に貸せる可能性があります。
ただ、倉庫や工場に貸すためには相当な面積が必要なため、周辺の土地を巻き込んだ開発が必要となります。
沿道サービスと同様、倉庫や工場に貸す場合もかなり厳しい条件があるため、こちらも倉庫や工場に貸すことができるのかは、専門家に確認をする必要があります。
農地として貸し出しできるとき
農地として良い条件が揃っている場合は、農地として第三者に貸し出すことが可能です。
近隣の農家に借りてもらうこともあれば、場合によっては自治体が農業関係用地として借りてくれることもあります。
ただし、農地として貸す場合は賃料が期待できないため、固定資産税を賄うことができれば良いくらいの賃料だと思っておいたほうが無難です。
以上のケースのように農地を相続しても農業しないのであれば、相続登記をしてから売却したり、賃貸する流れとなります。
相続放棄を検討する条件
先ほどは利用価値のある農地を紹介しましたが、ここからは放棄を検討することも必要な農地を紹介していきます。
つまり、ここから紹介する農地は、営農以外の利用価値がほとんどない農地ということです。
農地が甲種、第一種の場合
農地には種類があり、農業関係以外の用途にすることができない農地があります。
それが、甲種農地、第一種農地です。
これらに該当している場合は、他の用途にするための許可が原則、下りません。
そのため、これらを相続する場合で自分で営農する予定がないケースでは、使い物にならない可能性があります。
農道にしか接しておらず建物建築ができない場合
農地は資材置場やトラック置場として貸すというケースが多く見られます。
しかし、土地に接している道が狭く舗装もされていない農道の場合、これらの用途として貸し出すことができません。
普通車以上の車を自由に入れられない土地は利用価値が低いため、保有すると手放せなくなる恐れがあります。
耕作放棄地となっており農地に戻すにも多大な費用がかかる場合
耕作放棄地となっており、自分で営農するにも多大な費用がかかる場合は放棄を検討するのも良いかもしれません。
田や畑は一旦耕作放棄してしまうと、田や畑として機能させるために土壌改良を行わなければなりません。
生えっぱなしになった草木の撤去費用だけではなく、土壌改良の費用がかかってしまいます。
耕作する相続人がいない場合
営農する相続人がいなければ、他の用途にできない農地を相続する意味があまりありません。
営農さえできれば自己利用したり、条件を満たせば農地の相続税を猶予される制度（いわゆる相続税納税猶予制度）を利用することが可能です。
相続放棄をするときの注意点
放棄することには多くの注意点があります。
ここからは放棄をするときの注意点を紹介していきます。
放棄を申請できる期間が決まっている
放棄をするには、被相続人（相続される人）が亡くなったのを知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所へ放棄する旨の手続きをしなければなりません。
この期間を過ぎてしまうと、原則、放棄をすることができなくなります。
放棄すると相続財産をすべて相続できない
放棄をした場合、マイナスになる財産（借金や利用価値が低い農地）などを相続しなくても良くなりますが、同時にプラスの財産も相続することができなくなります。
たとえば、被相続人が所有していた不動産に農地以外の売却や賃貸可能な土地（宅地）や中古の一戸建て住宅があれば、それらも相続できなくなります。
ただし、一定条件を満たせば死亡保険金や死亡退職金、遺族年金などのプラスの財産は受け取れる可能性があります。
放棄しても管理義務は免れない
不動産相続によくある例ですが、相続後に負担となる財産は他の相続人にとっても同様のため、法定相続人全員が相続放棄する場合があります。
承継者のいない財産は最終的に国庫に帰属することになりますが、相続人全員が放棄した土地などの財産はいったん法人化され、相続財産管理人が任命されます。
その人が裁判所の許可をえて不動産の売却処分などを行いますが、相続財産管理人が選任されるまでは相続放棄した人らが継続して管理義務を負うことになります。
管理を怠った土地・建物は地震等の災害により周囲の住宅に損害が生じる可能性もあるため、相続放棄の際は、土地の管理や相続財産管理人の選任も考慮しておく必要があるでしょう。
一度放棄したらもう放棄を撤回することができない
相続放棄をしてしまうと、放棄を撤回することはできません。
プラスの財産が意外と多くあったなどが分かったとしても、相続をすることができなくなるわけです。
なお、家庭裁判所に相続放棄の申し出をしたが、まだ許可が出ない間に関しては、放棄を取り下げることができます。
積立保険の解約返戻金を受け取ったときには放棄できないケースもある
積立保険の解約返戻金は、被相続人に支払われるもので相続財産となります。
相続財産である解約返戻金を相続人が受け取ってしまうと相続をする意思があると見なされます。
まとめ
農地には他の用途に変更できる利用価値があるものと、農地としてしか利用ができないものがあります。
農地を相続すると言っても利用価値が高いものは相続を受けるべきでしょう。
しかし、営農しない相続人が農地を相続するときに、プラス財産も少ないのであれば、相続放棄を検討しても良いかもしれません。
放棄をする前にまずは、相続する農地が利用価値の高いものなのか不動産会社に確認しましょう。
利用価値が高ければ売却しても良いですし、低ければ放棄を検討する材料にしてみましょう。
相続は揉めやすく、複雑なためできることは事前にしておくことで未然にトラブルを防止できます。
