任意売却とは?住宅ローンなどの返済に困ったときの制度を解説

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任意売却とは?住宅ローンなどの返済に困ったときの制度を解説

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家のローン
「住宅ローン返済が厳しい」
「家を売りたいけど住宅ローンが完済できない」
「競売開始決定通知が届いてしまった」

このようなことでお悩みではありませんか?

一戸建てや土地を住宅ローンや不動産担保ローンの担保にしてお金を借りたが、返済がきついという方もいることでしょう。お金が返済できなくなると競売になってしまうのも仕方がない、と思う方もいるかもしれません。

しかし、ローン返済に困った場合には、競売だけではなく任意売却という制度があります。ローン返済などでお困りの方へ、本記事では任意売却の基本情報を解説します。

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンなどが返済できなくなったときに、融資をした金融機関の許可をもらった上で、ローン残高が売却金額より大きくても不動産売却できる制度のことです。

通常の不動産売買では、売却資金(足らない場合は手持ち資金を追加)でローンを全額返済(抵当権抹消)してからでないと、売買をおこなうことができません。ローンを全額返済していないと抵当権抹消ができず、新たな買主に抵当権付きの不動産を売買することになってしまうためです。抵当権付きの物件を購入した場合、ローン返済者が返済を滞納すると、新たに買った購入者の物件が金融機関により処分されてしまいます。

しかし、任意売却では売却資金でローンを全額返済しないのにもかかわらず、金融機関が抵当権を抹消してくれるため、買主を探すのが容易になります。

売却資金をローン返済に充てても全額返済できない場合、残ってしまったローンは無担保ローンに切り替わり、金融機関が定めた年数の分割払いとして返済をしていきます。売却後、無担保ローンを返済する先は債権回収会社(サービサー)です。金融機関は残ってしまったローンを債権化し、他の会社に売り渡します。ローンの債権を購入した会社が、新たな返済先となります。

任意売却のメリットとデメリット

一戸建てや土地のローン返済に困った場合に利用する任意売却には、利用するメリットとデメリットがあります。そのメリット、デメリットを紹介します。

メリット

一戸建や土地で任意売却するときのメリットは、次のとおりです。

相場に近い金額での売却が可能

内覧ができない競売では、落札者は物件の中がどんな状況になっているかわからない状態で落札します。不動産会社による仲介もありません。それだけ落札者にとってリスクがありますので、落札金額が相場価格を大幅に下回ってしまうことも多いものです。

一方、任意売却は買取や競売ではなく、通常の一戸建てや土地の売買と同じ方法で売ります。不動産会社による調査と仲介が入り、内覧で物件内も確認できるため、買主は安心して取り引きできます。
そのため、相場価格に近い金額での成約にも期待できます。

プライバシーが守られる

競売では、競売物件情報として住所などが公開されます。つまり「差し押さえられた物件」として公に周知されてしまうのです。落札検討者は物件の内覧ができませんが、下見として周辺環境や外観を見に来ることもあるでしょう。

任意売却でも広告活動はしますが、住宅ローン返済が不能になった事実が周知されることはなく、プライバシーも守られます。

仲介手数料や引っ越し代が持ち出し不要

不動産会社が仲介する任意売却は「仲介手数料」が発生しますが、売買代金から仲介手数料が捻出できます。

また、金融機関や交渉内容によりますが、引越し代金を最大で30万円ほど売買代金から捻出することができます。なお、競売ではこのような制度はありません。

売却後は生活に余裕が生まれる

競売では、安い価格で処分されるにもかかわらず、落札後に債務の一括返済を求められます。そのため、競売後には自己破産に追い込まれてしまう方も少なくありません。

一方で、任意売却の場合も残った債務が免除されるわけではありませんが、債権者との交渉のうえ無理のない返済計画が立てられ、売却金額で返せなかった分のローンの残債は分割払いができることにより生活が楽になります。

売値も高い、手数料や引っ越し代も捻出される、売却後も無理のない範囲で返済していける……これらのことから、売却後の金銭的・精神的余裕は、競売と大きく異なるでしょう。

デメリット

一戸建てや土地を任意売却することには、一部デメリットもあります。ここからは任意売却を利用するデメリットを紹介します。

個人情報情報に載る可能性が高い

個人信用情報とは、ローン返済の滞納や自己破産・債務整理などをしたという情報です。いわゆるブラックリストに載ると言われるものです。

ローン返済を3ヶ月以上滞納すると、個人信用情報に登録される可能性が高くなります。この情報が登録されると5年~10年は住宅ローンが組めませんし、クレジットカードの作成もほぼできなくなります。ただ、競売でも個人信用情報には掲載されるため、これは競売のデメリットと代わりありません。従って、競売が避けられない状況においては、この点、デメリットにはなりません。

連帯債務者の同意が必要

一戸建てや土地が共有だった場合、任意売却するには共有者の同意が必要です。仮に共有者が行方不明だった場合は、利用できません。

任意売却の流れ

流れを時系列順で表にします。

おおまかな流れ おおよその期間
金融機関からの督促開始 ローンを2ヶ月前後滞納
金融機関との協議 1日~数日
不動産会社の選定と査定 1~2週間
債権者への確認

(売却活動開始後も継続)

1ヶ月~3ヶ月
売却活動開始 1ヶ月~3ヶ月
売買契約締結 開始から1ヶ月~4ヶ月
引き渡し 契約から1ヶ月~2ヶ月
ローン残額の分割返済 人によるが基本数年単位

金融機関の督促が始まってから、引き渡しが終わるまで長い場合は1年以上かかります。そのため、任意売却をおこなうには時間がかかるため、早めの準備が必要です。

任意売却は専門知識が必要なため専門業者へ依頼

任意売却を開始するためには、金融機関との折衝能力、金融知識、法律知識が必要になります。そのため、個人で任意売却をおこなうことは難しく、任意売却を得意としている専門家に依頼をします。

任意売却は開始から引き渡しまで長くかかること、金融機関との折衝を開始する前の下準備が必要なことを考えると、早めに不動産会社などの専門家に相談すると良いでしょう。

ただし、任意売却をおこなうのに免許などは必要ないため、任意売却が得意ではない企業などが専門業者と名乗っていたりすることがあるため、依頼先選定は慎重におこなう必要があります。

まとめ

任意売却は一戸建てや土地のローン返済に困ったときに、利用することができるメリットが多い制度です。しかし、開始から引き渡しまで時間がかかるため、ローンの返済が難しくなった時点で、専門家に相談してください。

任意売却が利用できるかどうかは、金融機関との折衝が非常に大切になります。金融機関と折衝が上手くできると思える、信用のおける不動産会社などに依頼し、苦しくなった生活を見直していくようにしましょう。

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