令和2年4月に民法の一部が改正されました。民法の中で賃貸借を含む債権分野の条文は、120年もの間、ほとんど改正がありませんでした。特に賃貸借契約における敷金返還に関することや、原状回復に関することなど、契約内容を決める根拠となるものがなかったのです。それによって貸主と借家人の間に認識のずれが生じてしまいがちでした。そこでアパートなどの賃貸借に関するルールが明確になり、今後は根拠に基づく話し合いが可能になりました。このように今回の民法改正では賃貸経営の実務や賃貸管理に影響がある改正がたくさんあります。そのなかでも賃貸借契約関係について質問事例を交えながら解説したいと思います。
賃貸借に関する改正のポイントは大きく4つあります。
①賃貸住宅の敷金に関するルールの明確化
≪質問事例≫
「賃貸アパートを借りた際に敷金として賃料の一ヶ月分を貸主に預けました。2年後退去しましたが、賃料の滞納などが無いのに貸主は敷金をなかなか返してくれません。」
アパートや貸家など賃貸物件を借りる際、貸主（大家様）ヘ賃料の1～2か月分の敷金を預けるというのは多く見られる商慣習です。改正前民法には、敷金の定義や敷金返還請求権がいつ発生するかという条項は存在しませんでした。改正後は、賃貸借契約終了時ではなく賃貸物件を明け渡された時点で敷金を返還する義務が生じること、その金額は退去時までに発生した債務を敷金から控除した残りであることなどが明確になりました。但し、実務においては、明け渡し時期について。貸主、借家人の間で別の時期、例えば退去後一か月以内と契約することは可能です。
②借家人の原状回復義務及び収去義務の明確化
≪質問事例≫
「アパートを引っ越すことになりましたが、貸主から日焼けしたクロスの張り替え費用を全て負担するように請求がありました。普通に生活していただけなのに全額の負担は納得がいきません。」
改正前民法では原状回復義務の範囲に関し明文の記載が有りませんでした。改正後は、借家人はアパートや貸家を借りた後に生じた損傷について、賃貸借が終了したときは原状回復の義務を負うこと、但し、通常損耗や経年変化は原状回復の対象には含まれないことが明文化されました。通常損耗とは、たとえば畳の上に箪笥を設置していたらそこの部分だけ色変わりしたこと、台所の床に洗濯機の跡がついたりしたなどです。これらは借家人の故意過失によるものではありませんので借家人が責任を負う必要はありません。一方、引越中に生じた壁の擦り傷やたばこのヤニによる汚れは借家人に原状回復の義務が生じます。
③賃借物の修繕に関する見直し
≪質問事例≫
「借家に住んでおりますが雨漏りがします。台風が接近しており早く自分で修繕したいのですが＞」
借家はあくまで貸主のものです。ゆえに借家人が勝手に修繕するわけにはいきませんね。しかし、実際に雨漏りがしてたら、一刻も早く治したいのも無理はありません。ところが改正前の民法では、いかなる場合であれば借家人が修繕が可能かを規定したものはありませんでした。そこで今回の改正法では、次のような場合なら借家人が修繕しても貸主から責任追及されることはないことになりました。
- 借家人が貸主に修繕が必要であることを通知するか、貸主がそのことを認識していたのに相当期間内に必要な修繕を怠っているとき。
- 急迫の事情が有るとき。
④アパートが売却されて大家様が変わる場合の貸主の地位の移転が明文化
≪質問事例≫
「Ａは、Ｂが所有するアパートに住んでいました。しかし、Ｂはその物件をＣに売却しました。新しい貸主のＣはＡに賃料を請求しましたが、ＡはＢとＣのどちらに支払したらいいのか判断できない、といって支払いません。」
改正前民法では、このように賃貸借契約の目的となっていたアパートが売却された場合、貸主の地位が売主から買主に移転する要件の規定がありませんでしたが、改正後民法には、賃貸アパートが売却されたときは新しい所有者が貸主になるという規定が設けられました。但し、新しい貸主が、自らが貸主であることを借家人に主張し、借家人に対して賃料を請求するには、賃貸アパートの登記が必要であるという従来の判例理論が明文化されました。従って上記の例ではＣが所有権移転登記を経ていれば、ＡはＣに賃料を支払わなければなりせん。併せて借家人が賃貸アパートを退去した時の敷金の返還義務が前の貸主から新しい貸主に承継することになりました。
今般の改正では賃貸契約から発生する債務保証の限度額に関しても新たに設けられました。具体的には、保証の限度額（極度額）の定めのない契約は無効になるルールが設けられました。つまり、子供が借主となるアパート・貸家などの賃貸借契約で親が連帯保証人になる場合、賃料滞納といったトラブルをいくらまで保証するかを決めておかなければ、その保証契約は無効で、大家様は保証人に損害賠償を請求できなくなります。
このように今般の民法改正により、借家人の責任範囲が明確化されました。これによって明け渡し時に敷金返還トラブルになってもルールに基づいた話し合いができるわけです。アパート経営をされている大家様又はこれからアパートや貸家などの賃貸物件を借りる方はぜひ熟知したいものですね。
