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民法改正に関すること

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民法イメージ今年4月に民法の一部を改正する法律が施行されました。民法のうち賃貸借契約を含む債権関係の規定は、120年もの間、ほとんど改正がありませんでした。特に賃貸借契約における敷金返還に関することや、原状回復に関することなど、契約内容を決める根拠となるものがなかったのです。それによって賃貸人と賃借人の間に認識のずれが生じてしまいがちでした。そこでアパートなどの賃貸借に関するルールが明確になり、今後は根拠に基づく話し合いが可能になりました。このように今回の民法改正では賃貸経営の実務や賃貸管理に影響がある改正がたくさんあります。そのなかでも賃貸借契約関係について質問事例を交えながら解説したいと思います。

賃貸借に関する改正のポイントは大きく4つあります。

①賃貸住宅の敷金に関するルールの明確化

≪質問事例≫
「賃貸アパートを借りた際に敷金として賃料の一ヶ月分を賃貸人に預けました。2年後退去しましたが、賃料の滞納などが無いのに賃貸人は敷金をなかなか返してくれません。」

アパートや貸家など賃貸物件を借りる際、賃貸人(大家様)ヘ賃料の1~2か月分の敷金を預けるというのは多く見られる商慣習です。改正前の民法では、敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期に関する規定はありませんでした。改正後は、賃貸借契約終了時ではなく賃貸物件を明け渡された時点で敷金返還債務が発生すること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を差し引いた残額であることなどが明確化されました。但し、実務においては、明け渡し時期について。賃貸人、賃借人の間で別の時期、例えば退去後一か月以内と契約することは可能です。

②賃借人の原状回復義務及び収去義務の明確化

≪質問事例≫
「アパートを退去することになりましたが、賃貸人から日焼けしたクロスの張り替え費用を全て負担するように請求がありました。普通に生活していただけなのに全額の負担は納得がいきません。」

原状回復義務の範囲に関しましては、改正前の民法では、そのことを明文化していませんでした。改正後は、賃借人はアパートや貸家を借りた後に生じた損傷について、賃貸借が終了したときは原状回復の義務を負うこと、但し、通常の損耗や経年変化については原状回復の対象にならないことが明文化されました。通常の損耗とは、たとえば家具の設置による床のへこみ跡やクロスの日焼けなどです。これらは賃借人の故意過失によるものではありませんので賃借人が責任を負う必要はありません。一方、引越中に生じた壁の擦り傷やたばこのヤニによる汚れは原状回復義務の対象となります。

③賃借物の修繕に関する見直し

≪質問事例≫
「借家に住んでおりますが雨漏りがします。台風が接近しており早く自分で修繕したいのですが>」

借家はあくまで賃貸人のものです。ゆえに借家人が勝手に修繕するわけにはいきませんね。しかし、実際に雨漏りがしてたら、一刻も早く治したいのも無理はありません。ところが改正前の民法では、いかなる場合であれば借家人が修繕できるかを定めた規定はありませんでした。そこで今回の改正法では、次のような場合なら借家人が修繕しても賃貸人から責任を追及されることはないことになりました。

  • 借家人が賃貸人に修繕が必要であることを通知するか、賃貸人がそのことを知っていたのに相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
  • 急迫の事情が有るとき。

④アパートが売却されて大家様が変わる場合の賃貸人の地位の移転が明文化

≪質問事例≫
「Aは、Bが所有するアパートに住んでいました。しかし、Bはその物件をCに売却しました。新賃貸人のCはAに賃料を請求しましたが、AはBとCのどちらに支払したらいいのか判断できない、といって支払いません。」

改正前民法では、このように賃貸借契約の目的となっていたアパートが売却された場合、賃貸人の地位が売主から買主に移転する要件の規定がありませんでしたが、改正後民法には、賃貸アパートが売却されたときは新しい所有者が賃貸人になるという規定が設けられました。但し、新しい賃貸人が、自らが賃貸人で有ることを賃借人に主張し、賃借人に対して賃料を請求するには、賃貸アパートの登記が必要であるという従来の判例理論が明文化されました。従って上記の例ではCが所有権移転登記を経ていれば、AはCに賃料を支払わなければなりせん。併せて賃借人が賃貸アパートを退去した時の敷金の返還義務が旧賃貸人から新賃貸人に承継することになりました。

今回の改正では賃貸借契約から生じる債務の保証に関するルールも見直しが有りました。具体的には、保証の限度額(極度額)の定めのない契約は無効になるルールが設けられました。つまり、子供が借主となるアパート・貸家などの賃貸借契約で親が連帯保証人になる場合、賃料滞納といったトラブルをいくらまで保証するかを決めておかなければ、その保証契約は無効で、大家様は保証人に損害賠償を請求できなくなります。

以上のように今回の民法改正によって、賃貸物件を借りる側(賃借人)の責任範囲が明確になりました。これによって退去時に敷金の返還などでトラブルになっても根拠に基づく話し合いができるわけです。アパート経営をされている大家様又はこれからアパートや貸家などの賃貸物件を借りる方はぜひ熟知したいものですね。

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