不動産賃貸経営で最も怖いこと、それは空室で、家賃収入が途絶えることです。
「賃貸経営は安定が一番、30年間、家賃保証しておりますので全く心配ありません。」
「家賃保証制度があり、空室のリスクに対する不安が払拭できます。」
という触れ込みで、土地を所有していて、固定資産税を払うのは勿体ないから空いてる土地の上にアパートを建てて、節税対策、お金を増やしませんか、と営業に来られて悩んでいらっしゃる方も多いと思います。
しかし、家賃保証30年を謳っているサービスの実情は決して甘くはありません。
家賃30年保証なんて普通に考えれば夢物語だと思いませんか？
例えば、新築で購入して30年後も同じ家賃なわけないですけれども、やはり、人間は保証というワードに弱いのでしょうか。
早速結論から入りますが、”家賃保証”本当に保証されているのは、実は業者のほうです。
不動産投資を検討していると、「マスターリース契約（一括借り上げ）」だとか「サブリース契約」「家賃保証」というワードをどこかで聞いたことや見たことはあると思います。
「空室保証や家賃保証があるなら、初心者の私にも、ノーリスクでできそう。」と、ついつい考えるのも無理はありません。
このように、空室保証、家賃保証の保証という言葉に飛びついてしまいます。
また、マスターリースやサブリースなど、サービスの利用者であれば消費者契約法で守られるのではと思ってしまう方もいらっしゃると思いますが、実は全くそうではなく、逆にサービス提供者である不動産会社が守られる怖い契約です。
マスターリースとサブリースの違い
マスターリースとサブリースは厳密に言うと両者は異なります。
マスターリース契約とはアパートを所有している大家さんが貸主となり、サブリース事業を提供する不動産会社が借主となって、サブリース会社が、第三者に転貸、つまり、また貸しができるという条件で締結する賃貸借契約を指します。
サブリース会社はいわゆる転貸人となり、入居者である第三者に転貸する転貸借契約を締結しますが、これをサブリース契約といいます。
不動産業に従事している人でもマスターリース契約を混同して、本来ならマスターリースというべきところもサブリースと称しているので用語は正しく使いたいものです。
◎具体例
アパート一室あたり月額5万円で、転貸可の、つまりサブリースが可能として、サブリース会社との間でマスターリース契約を締結します。貸主から月額10万円で借りたサブリース会社は第三者である転借人に管理料や利益を上乗せして月額6万円で転貸します。
管理手数料は月額の家賃5万円に含まれていますので、サブリースで家賃保証だと賃貸管理契約と異なり、管理手数料も不要で、入居者がいようがいまいいが、サブリース会社からオーナー様へ毎月家賃が振り込まれます。
マスターリース契約のメリット・デメリット
マスターリース契約のメリットはたった一つだけ、家賃が毎月必ず振り込まれ、空室のリスクがないということです。
では、それに対してデメリットはどうでしょうか？デメリットは四つあります。
最大のデメリットは何といっても正当事由がなければ解約できないということです。
不動産を所有しているオーナー、家を貸している方、つまり貸主はその対価として毎月家賃を受け取ることができます。
そしてこの居住用賃貸借契約は事務所や店舗など事業を目的とした賃貸とは異なり、契約更新が可能な普通借家契約がほとんどです。
契約更新ができない定期借家契約もありますが、居住用賃貸借契約は、普通借家契約で更新可能な契約です。
契約は基本的に更新ができますので賃借人が解約しないかぎり、どんどん更新されます。
しかしながら、貸主であるオーナーから解約や契約更新をしないことはできますが、正当事由がある場合でない限り、契約の更新拒絶通知や解除申し入れを行うことができません。
では、具体的にどんな正当な理由が必要なのでしょうか。
昭和25年6月16日に、最高裁が出した判例によると契約を解約する際に必要な正当事由に関して、二つの諸般の事情を考慮するものとされました。
貸主、借主にとって、その建物の使用を必要とする事情を主たる要因と、建物の利用状況、建物の現況、立ち退き料等の財産上の給付の有無や額といった従たる要因を考慮して決すべきものとし、あくまでも立ち退き料は補足程度であることとされました。
つまり、解約には立ち退き料を支払えばいいだろうという単純なことではなく、理由が正当であると判断されたときに初めて、貸主は契約の更新拒絶通知や契約の解約ができるといっています。
さらに、この判例の判断基準は、借地借家法28条によって明文化され、建物の賃貸人が契約の更新拒絶通知や解約申し入れを行う場合について、正当事由が必要になることが明確になりました。
マスターリース契約に当てはめてみると、よほどの正当な事由がない限り、貸主であるオーナーが賃借人であるサブリース会社に解約してくれとはなかなか主張できません。
逆に、借主である業者は正当な理由も要らず、いつでもマスターリース契約の解約申入れができます。
30年間、家賃保証すると言われたのにもかかわらず、ある時「契約を解約するから、家賃は送金できない」と言われたりします。
デメリットの二つ目は、不動産のプロであるサブリース業者としては、家賃減額請求ができる根拠の借地借家法を32条1項を最大限に利用し、家賃保証の額を下げられてしまうということです。
それらは、家賃が保証されるのは長くて10年、ひどい場合だと更新のときまでの2年間で、業者である借主が、オーナーに対して家賃の減額請求ができるため、本来、例えば保証されていた家賃7万円が容易に6万円、5万円と減っていきます。
デメリットの三つ目は、サブリース会社に10%から20%の利益を中抜きされるることによって収益力がよくないので、マスターリース契約付きの物件は、そもそも収支が合わないから買わないという判断になり、買い手が見つかりにくく、敬遠され売却が難しいということです。
もし、マスターリース契約をしてしまった場合、将来、収益物件として売れなかったり、売れたとしても相場価格よりもかなり安い金額で買い叩かれてしまう可能性があります。
マスターリース契約付きの不動産購入を検討せざるを得ない方は、マスターリース契約が解約できるか、解約するためにはどのような条件が必要か検討する必要がありますね。
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律
過去にはかぼちゃの馬車事件など、借主の立場を利用して不動産オーナーに不利益を与える悪徳業者が存在し、マスターリース契約に関連したトラブル事例また倒産が相次ぎ、社会問題となりました。
それを受け、2020年に賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）が施行されました。
自社で200戸以上の賃貸住宅を管理している業者の場合、国への登録が必要で、その他、業務管理者の設置義務など、違反すれば罰金、業務停止命令、懲役の対象になります。
賃貸住宅管理業法はサブリース新法とも呼ばれ、サブリース業者に対する規制として下記の4つの取り決めがなされました。
- 誇大広告等の禁止
- 不当な勧誘等の禁止
- 契約締結前の重要事項説明
- 契約締結時の書面の交付
以上のとおり、業者はマスターリース契約の締結前に重要事項説明を行うことが義務付けされています。
また、アパートローンなど融資を利用する場合は、空室が重なると免責期間によってローンの返済が赤字になる等のリスクも考えられるため、契約書を交付されたら後悔しないためにも、オーナーも十分な吟味が必要です。
オーナーは、業者と転借人も含め三者間に関係するため、仕組みが複雑になりますので、家賃管理や管理業務の細かい内容は、しっかり目を通し契約内容を理解することが重要です。
一方、マスターリース契約を締結する業者は、収益性が低下するデメリットについて説明し、解約条件についても詳しく説明するなどすべきでしょう。
そのうえで、サブリース業者にとってもオーナーにとっても何がよいのかをしっかりと考えさえすれば、法に違反してしまうことはありません。
まとめ
マスターリース契約は、わかりやすくいうと不動産業者が第三者に転貸することを目的として、大家さんから物件を一括借り上げすることを意味します。
マスターリースとサブリースは一見混同しがちな切っても切れない関係でサブリースと総称されますが、賃貸不動産をお持ちの方にとって違いを理解しておくのは大事なことです。
マスターリースにおける肝は、家賃が保証されることによって家賃収入が毎月固定額となることです。
しかも、不動産オーナーと入居者の間にサブリース会社が入ることで、面倒な手続きや家賃の徴収をしなくても長期間、安定的な収入を得られるといったメリットがあります。
従って、マスターリースは「家賃は多少下がっても安定した収入を得たい」と考えるオーナーにおすすめです。
反面、マスターリース契約はサブリース会社に中抜きされる分、利回りが圧縮されますので利回りを追求する投資には不向きでしょう。
空室のリスクを回避するなど、賃貸物件のオーナーをフォローする仕組みが整っている一括借り上げですが、それなりのデメリットもあります。
しかし仕組みやサービス内容をよく理解していなければ、思い描いている賃貸経営とは違うものになってしまいかねません。
マスターリース契約は、サブリース会社に一括で貸し出しを行うことで空室時でも家賃収入を受け取れます。
一括借り上げの家賃の保証率は80〜90%となるのが一般的で、本来得られていた家賃収入よりも少なくなり、それほど「儲からない」といってもいいでしょう。
賃貸需要が高いエリアの物件であれば、家賃保証は不要かもしれません。
一般的な管理委託契約とも比較検討しつつ、所有する不動産の収益を高める有効な方法を選ぶようにしてください。
今回はマスターリースやサブリースの違い、注意点、一括借り上げのメリットやデメリット、マスターリース契約はやめとけ？危ないと言われている理由について解説させて頂きました。
メリット、デメリットの両方を誠実に説明してくれる不動産会社を選びましょう。
当社「おいかわ不動産」でも、オーナーファーストを考えたマスターリース事業を提供しています。
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