今回は、相続土地国庫帰属制度というテーマを解説いたします。
この制度は、不要な不動産の相続で困っている人たちの救世主となるのか？
相続財産を全て相続放棄するしかないと思っていた方は、不要な土地だけを放棄できる可能性があります。
価値のない土地を所有する親の立場からすれば子供たちに土地を残したくない。
一方、土地を相続した子供の立場からすると、相続等によって土地を取得したが、こんな土地いらない、使い道もないので手放したいが処分もできない、と悩まれてる方が増加しています。
そこで、このような土地が放置されることで、将来、所有者不明土地の発生を抑制するために、2023年4月27日から、親から相続した不要な土地を国が引き取ってくれて、放棄できるという新制度、相続土地国庫帰属法がスタートします。
従来は、相続して土地を手放したいと思っても国や市町村にに引き取ってほしいと思ってもそういう制度はありませんでしたから、前例のない新しい制度です。
この国庫帰属制度を使いたいなと思ってる方は、様々な不動産を持ちだと思います。
山、田んぼ、畑、空き家だったりしますが、どんな物件でも対象になるのか、対象外になるような不動産はあるのかがご心配だと思います。
一応、理論上、法律上はどういった土地でも国は引き受けるというのが出発点です。
ただ最終的に国が引き取るかどうかは国が審査をしてこれは引き取っていいですよ。というふうに認められた土地ではいけないので、審査に受かりやすそうな土地とそうではない土地が出てくるのかなと思います。
審査が通りやすそうな土地としては、やはり農地、田んぼ、畑は比較的、可能性があると思います。
誰が申請できますか？
相続土地国庫帰属法というのは、正式には「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」といい、土地の所有権を相続していることが前提です。
従ってまず、早めに相続登記をしていただくことが大事です。
そのうえで、相続または相続人に対する遺贈によって土地を取得した人が申請することができます。
また、相続または相続人に対する遺贈によって土地の共有持分を取得した人も申請することができます。
相続や相続人に対する遺贈で共有持分を取得した人と共同であれば申請することができます。
但し、生前贈与を受けた人は相続人であっても対象外です。
所有権の全部売買で取得した人も申請できません。
たとえば、自由にキャンプがしたくて山林を買ってみたものの、買ったことを後悔して処分したい場合は駄目ということです。
なお、法律の施行前に相続した土地であっても制度の対象となります。
手続きの流れ
まず承認申請します。
申請は、市町村では受け付けてくれません。
法務局という、土地の登記簿を発行してもらうところが申請の窓口になります。
承認申請書と法務省令で定める添付書類を法務局に提出し、申請を手数料を納付します。
申請すると法務局による要件審査があります。
必要があれば法務局職員が実地調査をします。
申請を承認するのは法務大臣です。
自分でやってみようという方以外で、例えばご高齢だったり、仕事が忙しくて誰か専門家に代行や申請の代理をお願いしたいときには不動産屋さんではなく、司法書士さんとか土地家屋調査士さんあたりが選択肢になるかと思います。
この制度を利用して土地を手放すには建物がないなどの一定の要件を満たしている他、審査手数料やその土地の管理に必要な負担金の納付が必要です。
どんな土地でも申請できますか？
土地を管理するコストを国の財政負担が伴う、つまり国民の負担となり、土地の所有者が将来土地を手放すつもりで土地の管理をしなくなるというモラル違反を誘発する恐れがあり、この増加防止を考慮する必要があります。
そのため、この制度を利用する際の条件というのは非常に厳しく、下記のような土地でないと制度の適用を受けることができません。
下記に列記しているうような土地は申請しても却下されます。
建物が建っている土地
最も難しい条件の一つで、空き家など、建物が建ってるケースが少なくないと思いますが、この制度は建物が建っていると、もうその時点で引き取り駄目ということになります。
従って、空き家であれば解体取り壊しをして更地にする必要があります。
解体するとどうしても固定資産税が上がってしまいます。
解体して国に申請したが、万が一審査に通らなくて、土地だけ残ってしまうとなると、固定資産税が残ってしまうところが悩ましいところです。
境界が明らかでない土地
山は往々にしてお隣さんとの境界がわからないということが多いのでこれがクリアできるのかご心配かと思います。
境界といっても国の方で国土調査という、境界の調査をしていることがありますので、駄目と思う前に自分の土地が状況なのかを調べてみるといいと思います。
通常の管理または処分をするに当たり過分の費用または労力を要する土地
これは土地崩落の危険があったり、鳥獣などにより人の生命や身体、農作物などに被害が生じる恐れのある土地などが挙げられます。
その他の他人による使用が予定される土地
これは通路、墓地の中にある土地や現在、水道用地などに使われている土地のことです。
その他
- 一定の勾配高さの崖があり、管理に過分な費用、労力がかかる土地
- 土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地
- 土地に対して、第三者の担保権や使用収益を目的とする権利が設定されていない土地
- 除去が必要なものが地下に埋まっている土地
- 所有権の存否帰属範囲について争いのある土地
- 工作物、車両、樹木などが地上にある土地
ただし、山林については樹木が有るのが普通なので問題ありません。
上記にあてはまる土地で、通常の管理または処分をするにあたり、 管理に要する過分な費用や労力を必要としない土地であることも必要です。
どれも第三者との争いや国の費用負担増加が生じる恐れのあるもので、上記すべての要件を満たさないと手放すのは難しいと言われています。
相続人の方は、土地の場所がわからないという方が多いので、一度現地に行って見ておくのが望ましいでしょう。
これ国に審査をお願いすると、国の方で現地に行って調査をしますので、前述したような審査基準を満たさないとはじかれてしまう可能性があります。
例えば、土地にゴミや廃車とかの残置物があると引き取ってくれないので、あらかじめ対策が必要です。
費用
費用はどれぐらいかかるのでしょうか。
審査手数料
まず一つが審査手数料を納めないといけません。
これは要するに、国の審査に通るか通らないに関わらず、審査してくださいとお願いすることで発生する手数料で、数万円かかります。
負担金
審査手数料の他、負担金が必要になります。
これは申請手数料と異なり、法務大臣の承認後、国が引き受けるとなった段階で支払うお金で、負担金を納付したときに、申請した土地の所有権が国に移転します。
普通に土地を売ればお金もらえたところを、引き取ってもらうのに国にお金を取られるのは理不尽に思われるかもしれませんが、国民の税金で管理をしていくことになりますので、管理に必要な10年分の費用を負担金という形で納めてくださいというのが制度の趣旨になります。
ではいったいいくら支払わなければならないかといいますと、原則と例外があり、原則は20万円です。
宅地や田畑、雑種地や原野などは原則として面積にかかわらず20万円です。
例外としては、市街地にある宅地（用途地域内）、農地の中でも優良農地、森林は面積に応じて算定されます。
例えば、市街地にある宅地で200㎡の場合、80万円程度を納付しなければなりません。
優良農地とは農振地域等のことですが、優良な農地であると周りも農地で農地がたくさん広がってるので、周りの農地に悪影響を及ぼさないようにするために、ある程度ちゃんと管理しないといけないということで、負担金が面積に応じて上がっていくという建て付けになっています。
先祖代々地主さんみたいな、たくさん不動産お持ちの場合は金額が膨らんでしまう場合もありえます。
以上のように、管理費用として納めるお金も、その他の条件も厳しいです。
従って、実際にこの制度を使える方というのはかなり限定されるのではないかと思います。
しかし逆に、この厳しい条件を満たし、この制度を利用することができれば今まで不要な土地に対して、固定資産税をを支払ってきた方も恩恵を受けることができるかもしれませんので、ぜひ、検討して挑戦いただきたいと思います。
