不動産を購入するには通常の不動産売買の他に、競売で購入する方法があります。その場合は、通常の売買と流れや内容が全く違うため、購入の方法などを知っておかなければなりません。
本記事では、競売の制度、購入方法や流れを解説していきますので、購入の参考にしてください。
そもそも競売とはどんな仕組み？
競売とは民事執行法により、債権者が債権回収のため裁判所に申し立てをおこない、裁判所が許可した後、その不動産を裁判所が売却する手続です。
これには、担保不動産競売と強制競売があります。
担保不動産とは抵当権や根抵当権が設定されている不動産のことで、この担保不動産の債権者が債権回収のために競売にかけることを担保不動産競売と言います。
一方、強制競売とは、抵当権や根抵当権を設定していない債権者が手続きを取り競売にかけることを言います。
強制競売されるケースとしては、無担保で事業資金を借り入れし返済できない、分譲マンションの管理費・修繕積立金などを滞納しているなどが挙げられます。
競売手続きに入った不動産は、オークション形式により売却手続きをされ、購入者を募ります。
競売物件を購入する方法や流れ
競売物件を購入する際は、裁判所が運営する「BIT不動産競売物件情報サイト」で物件の情報を確認します。
探したい地域を選ぶと、物件の一覧が表示され、そこから検討したい不動産情報（物件明細書、現況調査報告書、評価書など）をダウンロードします。
このサイトの物件情報には、入札日や開札日などが記載されていますので、入札する場合は期日までに、裁判所へ入札書・入札用封筒・入札保証金振込証明書を提出します。
この入札期日には「期日入札」と「期間入札」という違いがあるため、注意が必要です。
期日入札は、定められた「時間内」に競売会場で入札書を直接提出し、同じ日に開札をおこないます。
一方、期間入札は、定められた「期間内」に、直接または郵送などで入札書を提出し、開札日に開札をおこないます。
開札日に落札できたとしても、売却を決定する期間が1ヵ月ほどかかり、すぐに所有権移転ができるわけではありません。
売却許可決定されて1週間ほどの不服申し立て期間を経過し、申し立てがなければ代金納付期限通知書が発送され、残金を支払えば所有権移転をおこなうことができます。
なお、落札できなかった場合、保証金は返却されますが、落札し代金納付期限通知書記載の残金振込期限を守らなかった場合、保証金は没収されてしまいます。
競売物件を購入するメリットとデメリット
競売物件を購入することには、メリットやデメリットがあり、ここから、それぞれ紹介していきます。
メリット
競売物件を購入するメリットは、次のとおりです。
- 相場より安く購入できることがある
- 抵当権や所有権移転手続きは裁判所がおこなってくれる
- 通常では手に入らないような種別の売却不動産情報がある
競売は相場の6割～8割程度で購入できる場合があります。
これは金銭的に大きなメリットです。
また、通常の売買で購入する場合は、通常所有権移転登記の費用は買主が負担しますが、競売では所有権移転登記の手続きを裁判所が代行してくれるため、諸経費の一部がなくなることも金銭的なメリットです。
また、あまり出回らない事務所付住宅、田、山林、別荘なども競売に出ることがあり、珍しい種別の不動産を探しているときに、競売情報が役に立つこともあります。
デメリット
競売物件を購入するデメリットは、次のとおりです。
- 契約不適合責任を負ってもらえない
- 物件の内覧日が限られるもしくは
- 万一占有されてしまった場合には追い出しは入札者がおこなう
競売物件を購入するときのデメリットは、契約不適合責任を売主が負ってくれない、場合によっては占有者を追い出さないといけなくなることです。
これらは専門的な知識がなくては解決できず、一般の方には大きなデメリットです。
そのため、競売物件の購入を競売物件を取り扱う専門会社に代理してもらいます。
また、競売物件は物件の室内を見ることができません。
室内を確認できないと、設備の故障リスク、室内の汚れなどを発見できないリスクが発生します。
なお、契約不適合責任とは、契約時に引き渡すと約束した商品と違うものを提供した場合、提供者は、提供者の責任で約束した商品を渡す責任があることを言います。
不動産では、建物に不具合がないと言って契約したのに不具合があった、地中に埋設物があって除去にお金がかかったなどがあった場合に、売主が契約の責任を負い、不具合を補修したりします。
よくある質問
Q.住宅ローンは組めるのか
A.競売物件購入に住宅ローンを利用することについては、ほとんどの金融機関が承諾してくれないため、住宅ローンの利用は難しいと考えておきましょう。
競売物件は土地の確定測量を行わない、契約不適合責任を負ってもらえないなど、担保価値が見出しづらいため、金融機関は競売物件購入に対して融資を積極的にはおこないません。
Q.競売物件って相場より安いって本当？
A.物件によるが安いケースが多い傾向にあります。
契約不適合責任など売主としての責任を受けられない、建物不具合を買主が補修しないといけないなどの理由があるためです。
なお、特別売却になるとより安く購入できるケースがあります。
特別売却とは、最低入札価格を1番手で入れた人が購入できる早い者勝ちの制度で、競売の場合はオークションになるため特別売却の方が安く購入できます。
Q.競売物件代行会社に頼むメリットは？
A.競売のデメリットを回避するには専門的知識が必要だからです。
競売物件を購入するときには、契約不適合責任は売主になく、占有者の追い出しが発生するなど買主にさまざまなリスクが発生します。
このリスクを回避するためには、専門的知識を持ち、競売を得意とする会社に代行依頼をすることが重要となります。
まとめ
競売物件を購入する方法自体は、一般の方でもできなくはありません。
しかし、問題なのは売買物件を契約したときのリスク回避をするには、不動産や法律などの高い専門的知識が必要になることです。
そのため、いかに競売物件に強く、取り扱う会社に依頼することができるかが重要になります。
競売物件は相場より安く購入できる可能性があるため、このような専門的知識をもった競売物件を取り扱う会社に依頼し、競売リスクを回避し、不動産を手に入れるよう準備をおこなっていきましょう。
