競売は建物の内部や、土地に立ち入らずに購入を決定しなければならないなど、一般の人にはハードルが高い不動産入手方法です。
そのため、競売にて不動産を購入するときには、通常不動産会社などの競売物件代行業者に競売手続きを委託します。
そして、競売物件を落札するためには、この競売代行業者の選定が非常に重要になってきます。
本記事では、不動産競売代行について解説していきますので、競売物件を購入したいという方の参考になればと思います。
競売代行とは
競売代行サービスとは、競売で不動産を入手したいと思っている方の代わりに裁判所が売却する物件の競売手続きをしてくれ、落札後もアフターフォローなどをしてくれる会社のことを言います。
どこまでアフターフォローをしてくれるかは、各代行業者により異なりますが、落札後の入居者の退去交渉などをおこなってくれる会社もあります。
また、競売物件の入札を代理してもらう前には、しっかりと物件の調査や査定をしてくれる代行業者もあります。
入札を代行する手続きについては、成功報酬制度を取っている会社が多く、費用は落札価格の3%（税込）が基準ですが各代行業者により報酬は異なります。
宅地建物取引業で報酬上限が決まっている不動産売買とは違い、競売手続代行には費用上限が決まっていないため、各代行業者により違うというわけです。
個人で競売物件を購入することが難しい理由やトラブル事例
それではなぜ手数料を払ってまで、代行会社に代行をさせるのでしょうか。
それは、個人で競売を落札するのは難しく、落札できてもトラブルが発生しやすいからです。
競売でトラブルが発生しやすい事項ごとに説明していきます。
不動産売却物件情報サイト（BIT）の情報では情報量が少ない
BITとは、裁判所が運営している不動産競売物件情報が掲載されているサイトのことです。
このBITにはさまざまな情報が掲載されていますが、掲載内容だけでは情報量が足りません。
不動産を購入するときには、建物内部や土地の状態、近隣の状況など総合的に判断しますが、BITは競売物件にフォーカスした情報ばかりだからです。
そのため、落札する物件として適当なのかを専門家のアドバイスを受ける必要があります。
所有者は不動産の責任を負ってくれない
競売物件の所有者にはお金がありません。
そのため、物件の所有者が設備などを補償するということはありません。
所有者が不動産の状態を保証し、不具合があれば補修するなどをすることを契約不適合責任と言いますが、この契約不適合責任が競売物件の場合ないのです。
つまり、物件を落札し、建物内部を初めて見て設備が壊れている、なんてことがあったとしても設備の補修、取替工事は落札者の負担となってしまいます。
設備の不具合などを一般の方が予見するのは、大変困難なためトラブルが発生しやすい事項となります。
代行サービスのメリット
手続きを代行会社に依頼するメリットは数多くあります。
まず、競売自体が一般の方にはハードルが高いため、専門家のアドバイスを受けておこなわないとスムーズに競売を利用することができません。
そこで競売落札の実績が豊富な経験のある代行会社に依頼するわけです。
競売自体は落札した時点で完了しますが、場合によっては競売物件の中に住んでいる人の追い出しが発生するなど、落札した後が大変ということもあります。
代行会社にアフターフォローまで依頼していれば、占有者の強制退去もお願いすることができるので安心です。
また、競売物件を購入する場合は住宅ローンを借りづらく、基本的には現金で購入することになります。
しかし、代行会社によっては、一旦、代行会社が現金で落札した後に、代行を依頼した方が住宅ローンを借り、代行会社から物件を購入するというサービスをしている会社もあります。
このように代行会社を利用することには、多くのメリットがあります。
代行サービスのデメリット
代行会社を利用するときにはメリットの他に、デメリットや利用するときの注意点もあります。
代行をするのには免許が必要なわけではないため、悪質な代行会社もいます。
悪質な代行会社の場合、競売で落札できなくても費用を請求してきたり、わざと占有者との退去交渉が上手くいかないようにして交渉費用を釣り上げてくる会社もあります。
また、対応が良い会社でも競売に対する知識が浅く、実績がない場合は競売自体落札する確率が下がってしまいます。
元々競売はオークション形式のため、100%落札できるということはありませんが、実績のない代行会社に依頼してしまうと、より落札できる可能性が下がってしまいます。
これらのデメリットは、実績があり信頼できる代行会社が発見できれば解消できてしまうため、いかに良い代行会社が発見できるかが競売をおこなうキーポイントとなります。
まとめ
競売では、不動産売買でなかなか見ることができない種別の不動産や、お値打ちな不動産が出されていることもあります。
そのような不動産を手に入れるために競売手続きをしようとしても、一般個人の方が競売をスムーズにおこなうことは困難です。
適切な競売価格の算出、占有者の強制退去、建物不具合の補修などさまざまな問題があるからです。
そのため、代行会社に依頼してトラブルが発生しないように進めていくのです。
実績があり信頼できる不動産屋に依頼することが、競売を始める第一歩になりますが、できれば競売専門の不動産屋を探していくことから始めてみましょう。
