中古住宅を売買する場合、売主は瑕疵担保責任（現在は民法改正により契約不適合責任と改められました。）が有ります。
宅建業者以外の個人が売主の場合、個人の売主に長期の責任を負わせることは現実的ではなく、法も強制力がなく任意の取り決めの可能ですので契約不適合責任は免責される場合もあります。
又、仮に責任期間を定める場合であっても契約で２か月ないし長くても３か月というのが一般的です。
そのような経緯のもとに、買う前の「検査」、買った後の「保証」が有る「既存住宅売買瑕疵保険」（以下かし保険という）というものができました。
保険会社が売主の責任を肩代わりして、買主に保証を提供するもので、売主の契約不適合責任期間が終了しても瑕疵の部分を保険金で修理できます。
保険付きの中古住宅には欠陥が無い可能性が高いし、もし購入後に欠陥が発生した場合でも保険金が支払われる保証があります。
但し、中古住宅は保険の加入が義務付けられるわけではなく任意によるものです。
宅建業者販売する物件に関しては新築一戸建て住宅の場合は住宅瑕疵担保履行法で瑕疵保険が強制加入で10年保証があります。
築10年までの物件は、建物の劣化はほぼありませんし、住宅瑕疵担保履行法で10年保証されています。
売買に保証の引継ぎがあれば、あえて瑕疵保険への加入は必要ないでしょう。
築古の住宅はそうもいきませんので「かし保険」は大いに検討の余地が有ります。
但し、何にでもメリットが有る一方デメリットも有ります。
今回はそのメリットとデメリットを詳細にお伝えします。
メリット
住宅減税
中古住宅の場合、かし保険に加入することにより、ローン残高によって10年間で100万円から最大200万円の減税があります。
築古の20年（木造）以上の住宅でもローン減税が使える場合が有ります。
すまい給付金が支給される
これは、消費税引上げによる住宅購入者の負担を軽減するためにできたもので一定の収入額に該当すれば最大50万円が支給されるものです。
但し、中古住宅については宅建業者販売の物件など、消費税の課税対象となる住宅が対象となり、売主が個人の中古住宅は対象外となります。
登録免許税の軽減
かし保険の保険付保証明書は、耐震基準を満たす中古住宅の取得に係る税の証明として評価されますので、木造の場合、築20年以上の住宅であっても、登録免許税の軽減も受けられます。
住宅ローン減税やすまい給付金を受けるために、瑕疵保険を加入しようと検討している方は、控除の金額と、費用を比較したうえで、判断されたほうがよいでしょう。
デメリット（デメリットというほどではありませんが）
まず少なからず保険料及び検査費用が掛かります。
検査費用込みで上限15万円位です。
どっちが加入し負担はどっち？
検査事業者への検査及び保証の申込は原則的に売主が行う制度ですが家を売却する売主としてはなるべく経費をかけたくないものです。
そのような場合は、買主から売主に対して保険に加入することを依頼をし、それに対する売主の同意、協力が必要です。
保険対象にするべく必要な検査を行い買主が保険料を負担し 所有権が変わる前に工事をさせてもらい保険に加入することが多いようです。
対象住宅又は要件
どんな物件でもいいわけではく原則、新耐震基準に適合した昭和56年（1981年）以降に建築確認を受けた住宅です。
建築確認日が不明、又は昭和56年（1981年）以前の建物や性能を高めるために耐震改修工事をした建物の場合には建築士の記名押印がある「耐震基準適合証明書等」を提出することになります。
一般的に、築年数が20年以上の中古一戸建ては、耐震基準適合証明書の取得や住宅性能評価書の取得には耐震リフォームが必要となる可能性が高いです。
そうするとお金がかかるのでハードルが高いです。
したがって売主のほうのスタンスとしては売買価格の相談に応ずる場面が出てくると思います。
保険加入基準を満たすために、追加工事が発生する場合がある。
例えば、屋根や外壁などが劣化していた場合は、大きな費用が掛かるケースがります。
雨漏り（雨ジミ）等の不具合がある場合にはその部分を修理補修することが必要です。
審査に落ちて加入できない場合が有る。
検査で不適合となった場合は補修をしなければ保険に加入できないこともあります。
保険適用期間が短い
住宅引き渡しから
個人間売買の場合は5年又は1年のいずれかを申込時に選択
宅建業者販売の場合は5年又は2年のいずれかを選択
保険金額が少ない
保険金額の上限（1000万円まで保証）が決まっているため、全てを保険でまかなえないケースが考えられます。
かし保険の手続き及び流れ
誰が保険に加入？
個人間売買の場合は「事業者登録」をしている※「検査事業者」が加入します。
宅建業者販売の場合は宅建業者が加入します。
※「検査事業者」とは住宅性能保証機関や建築士事務所のことです。
「検査事業者」は売主から依頼を受け保険法人に保証の申し込みをし、「検査事業者」と保険法人が検査を行い、その結果に基づき買主に対して保証します。
住宅の引渡し前に建築士によって実施される現場検査までに以上のことを行い検査を受け検査に合格すれば保険加入することができます。
専門の検査機関による検査が実施され検査実施日から原則１年以内に引き渡しされる必要があります。
誰に支払われるか？
後日、住宅に何か欠陥が見つかった場合には補修費用などの保険金が検査事業者（※建築士事務所等）に支払われます。
売主が宅建業者の場合には保証を行う宅建業者に支払われます。
検査事業者（宅建業者販売の場合は宅建業者）が万が一倒産した場合には買主に直接保険会社から保険金が支払われます。
どういう問題箇所、不具合が保証されるか？
建物に重大な瑕疵（目に見えない欠陥）がみつかったときに保証されます。
- 主要構造部の瑕疵（例えば基礎の補修、壁にクラックが有った場合の修理、家が傾いている）
- 雨漏り
- シロアリ
と限定され（給排水部分の水漏れ等はオプションで対応可）ています。
尚、補修費用の他に、調査費用、仮住まい費用も保険から出ます。
インスペクション（建物状況調査）との関係
保険会社の認める検査事業者が行う検査とインスペクションで行う検査は調査内容が概ね一致しています。
インスペクションも瑕疵保険入のための検査も任意ですし、必ず両方行わなければならないということはありません。
したがって、インスペクションと瑕疵保険加入のための検査を同一の業者に依頼することによって、費用の軽減等が図れる場合があります。
まとめ
既存住宅売買瑕疵保険は、主に買主にメリットがありますがまだ認知度も低く保証対象も限られています。
記述のとおりデメリットも有るのが現状です。
売主が宅建業者と個人では、保険の仕組みが異なります。
中古住宅を購入の際は、利用する前に信頼できる不動産会社や仲介業者に意見を聞くことをおすすめします。
