住宅用家屋証明書を取得すれば登録免許税が軽減されます

令和4年4月1日より、中古住宅を購入するときの「住宅用家屋証明書」を取得する際における、築年数の要件が変わりました。

この変更により、中古住宅の売買取引において「住宅用家屋証明書」が取得できる範囲が広がり、登録免許税の軽減になるケースが多くなると思われます。

いくつかの要件を満たせば、必ず取得することができる住宅用家屋証明書ですが、今回は、知らないと損する住宅用家屋証明書について、解説します。

一定の要件を満たした住宅用家屋を購入し、その購入した方が居住した場合、当該住宅用家屋にかかる登記（所有権移転登記、抵当権設定登記）の登録免許税が軽減されます。

従来は、「住宅用家屋証明書」を取得するときに、

といった築年数の要件がありました。

令和4年4月1日以後、従来の築年数制限が撤廃され、昭和57年1月1日以後に建築された建物又は一定の耐震基準に適合している建物が適用対象とされました。

このように、築年数制限の撤廃といっても、昭和56年12月31日以前に建築された家屋の場合、下記のいずれかの書類を添付しないと住宅用家屋証明書が取得できません。

いずれも建築士さんや設計士さんに依頼しますので費用がかかりまし、新耐震基準を満たすには耐震リフォーム工事もしなければなりません。

従って、費用対効果を考えると現実的ではありません。

なお、住宅用家屋証明書の交付には他にも一定の要件を満たすことが必要となります。

適用要件

中古住宅を取得した人が所有権移転登記を行う際に「住宅用家屋証明書」がある場合、不動産登記にかかる登録免許税が次のように軽減されます。

所有権移転登記⇒建物固定資産評価額の2%→0.3%（長期優良住宅の場合は0.2%）
抵当権設定登記⇒借入額の0.4%→0.1%
となります。

※家屋部分のみに適用されるので、土地の部分は軽減されません。

計算例

売買代金1000万円で、固定資産税評価額が土地500万円・建物400万円の不動産を融資1600万円（抵当権設定額1600万円）を受けて購入した。

①住宅用家屋証明書適用無しの場合
土地500万円×2%=10万円
建物400万円×2%=8万円
抵当権1600万円×0.4%=6.4万円
　　　　　　　登録免許税の合計は、24.4万円となる。

②住宅用家屋証明書適用有りの場合
土地500万円×2%=10万円
建物400万円×0.3%=1.2万円
抵当権1600万円×0.1%=1.6万円
　　　　　　　登録免許税の合計は、12.8万円となる。

つまり、登録免許税11.6万円が節約できることになります。

但し、軽減税率は変更になることがありますのでご注意ください。

取得方法

住宅用家屋証明書はどこでいつもらえるかといいますと、各市区町村役場の固定資産税を担当する係で発行してもらえます。

通常、中古住宅または建築後使用されたことのない分譲マンション・建売住宅の証明書を申請するのは、登記を担当する司法書士さんで、住宅を購入する方が自分で申請する必要はありません。

前述しました通り、軽減措置の適用は、住宅用家屋証明書の取得が必須です。

そして、住宅用家屋証明書は、不動産の売買により購入した人が、購入した物件に居住することが大前提となっています。

そのため、「新しい住所に住民票を移動してください。」と、住宅ローンを申し込んでいる金融機関や不動産屋さんから依頼されることがあります。

これを通称「新住所登記」といいいますが、これは、引越が済んでいない段階で、先に住民票を引越先へ移転してしまい、新しい住所で登記手続きを行うことを言います。

新住所で登記する場合は、登記決済前に、住宅ローンを申し込んでいる金融機関と金銭消費貸借契約時までに住民票を異動する必要があります。

市区町村役場で手続きをする際に「引越はしましたか？」と聞かれるときがあるので嘘でも「引越は済みました」と言わなければいけません。

新住所で登記する予定であれば、居住用での取得と判断され、すぐに証明書がもらえます。

一方、旧住所で移転登記をしてしまいますと、後で「住所変更登記」をしなければなりません。

新住所登記をするもう一つのメリットは、この「住所変更登記」の費用を節約ことです。

もし、旧住所のまま、住宅用家屋証明書を申請する場合には、市区町村役場に「申立書」を提出することが必要になります。

申立書には、入居予定年月日、入居日が登記申請日より後になる理由、現在居住している建物を売却する理由を記載し、売却を証明する必要書類（賃貸借契約書、売買契約書、不動産会社との媒介契約書など）を提出する必要があります。（売却を証明する書類の提出を要しない市区町村役場もあります。）

たった一枚の書類で登記費用がウン万円安くなるのが、住宅用家屋証明書で、これがあると、登記費用のうち、登録免許税部分が大幅に安くなります。

不動産屋さんや登記を担当する司法書士さんにぜひ確認しましょう。