不動産業者が賃貸物件や売買物件の仲介依頼を受けたとき、入居希望者や購入希望者に自殺等の「心理的瑕疵」に当たる事実があったことを隠すと、取引相手に対し、いわゆる「事故物件」ということで責任問題が発生します。
ガイドライン制定の背景
令和3年10月に、宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドラインが出ておりますので中身の重要な部分を公開いたします。
これをお読みいただくと、不動産業者がどういう基準で事故物件を告知する必要があるかがよくお判りになると思います。
いわゆる、売却される建物や、賃貸借する建物において、過去に自殺、殺人といったようなことがあった場合、買う方によっては、それでもいいよという人もいれば、いやそれちょっとやだなと思う人もいるわけです。
こういったものについてしっかりと借主、買主に事前に告知しなければいけないわけです。
これをしないために、売主、貸主またそれを仲介する業者、管理業者に対し、その心理的な瑕疵を理由にした民法上の、昔で言うところの瑕疵担保責任だとか、現在で言うところの契約不適合責任を問う、損害賠償請求が近年多くなっています。
しかし、こういう部分での最高裁判例はなく、地裁レベルでは判例は多く積み重なっているものの、基準が明確ではないということで、問題となっていました。
契約不適合責任とは
売却物件、賃貸物件の契約において、通常の調査能力では発見できないような欠陥を昔は隠れた瑕疵と言い、現在は契約不適合といいます。
心理的瑕疵も買主や借主に事前に説明すれば問題ないですが、知っていて故意に相手に告げなければ、民法上、損害賠償請求、契約解除、代金減額請求を内容とした契約不適合責任の対象となります。
しかし、心理的瑕疵は非常にデリケートな問題で何がそれに当たり、いつまで当たるのかという基準が明確ではなく、下記のような背景もありました。
- 人に死に関する心理的瑕疵に関し、告知の判断が困難であるという理由で、業者がそんな物件の取引を敬遠し、不動産の円滑な流通、安心できる取引の阻害要因となっていた。
- 心理的な瑕疵に関する明確な基準がないことで、賃貸物件オーナーが、所有する物件での自然死等について不安を感じていることから、高齢者の入居が困難になっていた。
このようなことから、不動産取引の法的な意味においても、お客様が知りたがるような、借りる、買うの判断材料として一つの指針になるようなものは必要ではないかということで、国土交通省が検討を重ね、令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
但し、これは宅建業者の告知義務の判断基準の参考としての位置づけであり、指針ですので強制力はありません。
ただ、訴訟になったときの判決の基準には多少なるのでしょう。
ガイドラインの対象
ガイドラインの対象に関してですが、住宅として用いられる居住用不動産は事務所や店舗等の事業用不動産と異なり、人が継続的に生活するものです。
他殺、自殺、事故死など、人の死に関する事案は、快適さや、住み心地などを期待して購入または賃借し、入居する買主や借主にとって判断に影響を及ぼす度合いが高いと考えられますので、居住用不動産を取り扱う場合が対象になっています。
仲介業者や販売業者の調査対象と方法
告知する場合、業者は調査をしなければならないと思いますが、どのくらいの調査が義務付けられているのかということもこのガイドラインに示されております。
例えば一部ご紹介すると、業者には、仲介に伴う通常の情報収集として行う、一般的な調査の義務があります。
ただし、事故とか、自殺、他殺などの事故が起きたことを疑わせる特段の事情がなければ自発的な調査を行う義務まではないとしています。
ただ他方で、仲介に伴う通常の情報収集などの調査の過程において、売主、貸主から過去に自殺、他殺などが起きたことを聞かされた場合や、業者自らこれらの事案が起きたことを知った場合に、この事実が取引の相手方に重要な影響を与えると考えられる場合は告知しなければなりません。
知った以上はちゃんと調べろということなのでしょう。
また業者は、売却しようとする方や賃貸する方に対して、告知書なり物件状況等報告書という書面に、過去に生じた事案についての記載を求めることによって仲介に伴う通常の情報収集を行うための一般的な調査義務を果たしたものとされています。
この告知書などに書いていないことが、後日、判明した場合でも、業者に重大な過失がない限りは、調査を適正になされたものとする、といったような基準が示されております。
告知の要否
自然死や不慮の事故死の場合は基本的に説明不要ですが、他殺と自殺の場合は告知が要ります。
ちなみに、自然死不慮の事故死であっても告知が必要な場合があります。
それは、孤独死のために長らく放置されてしまったために特殊なクリーニングが行われた場合です。
また、このガイドラインは賃貸借契約と売買契約のそれぞれ、どのくらい期間、告知義務を負うべきかということが書かれています。
地裁の判例では、どこまで取引の相手方にに説明しなくてはいけないのかということは、見解が異なります。
よくありますのは、自殺した人がいました、1人誰かが借りました、その次に借りる人には説明はいらないという判例です。
自殺の後に第三者である別の賃借人が居住した事実によって心理的瑕疵が希薄になるので、その次に借りる人には告知は要らないというわけです。
しかし、そうでないという判例もあったりで線引きが明確ではありませんでした。
そこで今回のガイドラインは次のように定めました。
賃貸の場合と売買の場合の相違
賃貸不動産の場合は取引対象部分の他、通常に使用する必要がある共同住宅の共用部分において自殺または他殺もしくは自然死または事故死により特殊な清掃をした場合は、この自殺や殺人の事実の発生から概ね3年間は借主に対して告知してくださいねということのようです。
定期借家の場合は賃貸借期間が1年というのもあると思いますが、通常、賃貸借期間は2年もしくは3年で結んでいくのが普通ですので、事故物件を承知した賃借人が1回借りてくれれば大体3年ぐらい経つということで、そのあたりが目安になっているのだと思います。
但し、期間や死因にかかわらず、買主、借主から人の死の有無について質問された場合や、事案が社会的影響が大であって特段の事情があると思った場合も告知する必要があります。
事故物件は賃貸借の他、実は売買不動産の場合はさらに重大となります。事故物件の賃貸借の場合は賃料が安くなるという面では重大ですが、売買契約の場合は、買いたいと思う人が躊躇して売れなくなってしまいます。
早く売りたい方は値段を下げるしかなくなり、それでも買いたいって人が現れないともっと下げることになるので、売主の損害額が甚大になってきます。
これほど心理的瑕疵は買主の判断にも重要な影響を与えるわけですから、告げなければいけない期間を3年で区切るのは問題がありますので、売買の場合は特に3年間の期間制限はありません。
なお、隣室または通常には使用しない共同住宅の共用部分の場合は自殺、他殺または自然死または事故死により特殊清掃が行われた場合であっても賃貸、売買を問わず告知しなくてもよいとされています。
私ども不動産業者が、どういう基準で事故物件や心理的瑕疵を告知するのかがおわかりいただけたかと思いますので一助になれば幸いです。
