「評価額」のあれこれ

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「評価額」のあれこれ

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評価額のイメージ
不動産は「一物五価」と言われており、1つの不動産に対して次の5種類の価格で評価できます。不動産の売却相場を知るには、実際の不動産会社に査定をしてもらうという方法以外に、次の公的な機関が発表している評価額を参考にして計算することができます。

  • 公示価格
  • 基準値標準価格
  • 固定資産税評価額
  • 相続税評価額
  • 実勢価格(時価)

実勢価格については実際に売買された価格なので流動的に決定しますが、他の4種類については公表機関や発表日が予め決まっていることが特徴です。

売買前に不動産評価額を知りたい場合、これらの数字全ての意味を知っていると役立ちます。この記事では、不動産を売却する予定の方、不動産評価額を使って、保有している不動産の資産価値を計算したい方向けに、不動産評価額の基本について紹介します。

公示価格

公示価格(公示地価・地価公示価格)は国土交通省が公示する土地価格で、毎年3月に1月1日時点の価格が発表される不動産評価額です。各調査地点を2名以上の不動産鑑定士が調査し、国土交通省の機関の1つである土地鑑定委員会が算定します。

公示価格は通常の不動産売却の指標となるため、相続評価および固定資産税評価の基準にもされます。また、実勢価格にも影響することが多いです。しかし、公示価格は土地のみが評価され、建物価値の評価は行われません。あくまでも土地の価値を算出していることは念頭に置いておきましょう。

また、公示価格の調査対象地点は都市計画区域内に限られています。(令和4年の全国の地価調査地点は26,000地点のみです)そのため、お住いの地域によっては公示価格が分からない場合もあります。その場合は、これから紹介する「基準値標準価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」のいずれかを参照してください。

公示価格は国土交通省が提供している「標準地・基準地検索システム」で調べられます。また、一般的に「地価」というと、公示価格を指すことが多いです。

基準地標準価格

基準地標準価格は都道府県が公表する土地価格です。(「基準地価」とも呼ばれています)毎年7月1日時点の価格が、毎年9月に発表されます。

基準地標準価格は公示価格と違い、都市計画区域内と都市計画の区域外も含んだ土地価格が公表されることが特徴です。基準地標準価格の地価調査は不動産鑑定士1名以上によって実施され、都道府県が決定します。

なお、公示価格と基準地標準価格は、ほとんど同じ数値になることが一般的です。(基準地標準価格も公示地価と同じく土地のみを評価します)ただし、公示価格の発表が3月なのに対し、基準地標準価格の発表は9月とずれがあることから、両方の数字を補完的に確認することで客観的な土地価格を確認できます。

基準地標準価格も公示価格と同じく「標準地・基準地検索システム」で調査可能です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、各市区町村が評価基準に基づいて個別に決定する土地価格です。(固定資産税は市町村税のため、固定資産税評価額及び固定資産税路線価は市町村が主体となり、標準宅地の適正時価を基に決定します)ただし、固定資産税評価額は公示価格の約7割なので、公示価格が分かれば概ね推定できます。

固定資産税評価額はそれぞれの固定資産の「1月1日時点の所有者」に送付される「固定資産税課税明細書」に記載されていますが、更新は3年に1回のみです。また、各市町村で閲覧できる「固定資産課税台帳」で確認できます。もしくは、固定資産評価証明書を請求してみてください。

なお、固定資産税の計算方法は「課税標準額×1.4%」ですが、一般的な居住用宅地の課税標準額は「小規模住宅用地の特例」などで軽減されることが多いです。(「小規模住宅用地の特例」では課税標準額が固定資産税評価額の「6分の1」になります)そのため、実際に支払っている固定資産税額からは固定資産税評価額を算出することが難しいです。一方、田んぼや畑、山林など居住用ではない土地の場合、固定資産税評価額と課税標準額は同じです。

実際の固定資産税を算出する際は、特例が適用されるか確認してみてください。

相続税評価額

相続税評価額は相続税と贈与税を計算するときに基準とする土地評価額です。相続税評価額は公示価格の約8割なので、固定資産税評価額よりは高くなります。

相続税路線価が定められている路線価地域の場合、相続税評価額の求め方は「路線価(/㎡)×土地の面積(㎡)」です。一方、倍率地域(相続税路線価が定められていない地域)の場合は「固定資産税評価額×倍率」で計算します。(田舎の場合は路線価のない場所の方が多いです)

路線価・倍率は国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べられます。「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」では数年分の相続税路線が確認できるので、過去の数字と照らし合わせることで売却相場の推移をチェックすることも可能です。

実勢価格(時価)

実勢価格とは、実際に取引が行われた売却価格という意味です。(読み方は「じっせいかかく」です)時価も実勢価格と同じ意味で使われます。

ここまで紹介した公示価格などは、あくまでも公的な指標となる数字なので、実際の土地需給や売買タイミングによって実勢価格は大きく異なります。

例えば、売手が不動産の現金化を急いでいれば、相場よりも安く売買されることが多いです。また、近隣で都市開発が始まる予定があれば、相場よりも高く売買されるでしょう。

そのため、売却の相場は公示価格に近づきますが、1件1件の取引全てにあてはまるわけではありません。不動産業者の査定は土地を売却するために行う査定ですので、最も売却相場に近いものとなります。従いまして、実際に土地を売却する際には、不動産業者のアドバイスを確認しつつ、公示価格は目安程度に考えてください。

国土交通省の 「土地総合情報システム」には過去の売却価格が網羅されているため、全国の実勢価格を調査可能です。

不動産評価額のまとめ

この記事では、評価額について次の5種類を紹介しました

種類 特徴
公示価格 発表機関:国土交通省
発表日:毎年3月に1月1日時点の価格が発表される
基準値標準価格 発表機関:都道府県が公表
発表日:毎年9月に7月1日時点の価格が発表
固定資産税評価額 発表機関:各市区町村が固定資産評価基準に基づいて個別に決定
発表日:3年に1度見直される
公示価格の約70%
相続税評価額 発表機関:国税庁が公表
発表日:毎年7月に1月1日時点の価格が発表
公示価格の約80%
実勢価格・時価 実際の売却価格
景気や土地需給で常に変動する

それぞれの土地価格の調べ方については、国土交通省や国税庁が提供する公式サイトからも確認できますし、一般社団法人「資産評価システム研究センター」が提供する「全国地価マップ」でも調べられます。全国地価マップには各路線価の見方なども丁寧に記載されているので、初心者にはオススメです。

なお、公示価格は全ての地域で発表される訳ではありませんが、「固定資産税評価額」「相続税評価額」を用いることで仮の公示価格を算出できます。例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地の場合、固定資産税評価額は公示価格のおよそ70%ですから、「1,000万円 ÷ 0.7 = 約1,428万円」を公示価格として推定できます。(公示価格の約80%になる相続税評価額を使う場合は、同様に0.8で割り戻します)実際の取引の際には、このようにして売却相場を求めることもありますので、1つの計算方法として覚えておきましょう。

評価額を調べたい方は、この記事で紹介した内容を参考に実際に計算してみてください。

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