2020年4月施行の民法改正で新たに登場したものの一つに「契約不適合責任」というものが有りますので、今後将来、土地建物の購入を検討されている皆様にお伝えいたします。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、「契約内容に適合しないときの売主の責任」の略になります。
法律的に言うと契約不適合責任とは、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるとき」に売主が責任を負い、買主が保護されるというものです。
簡単に言うと、売主が、契約内容と異なるものを売却したとき、債務不履行の責任を負うというのが契約不適合責任になります。
従来の「瑕疵担保責任」は、買主が責任を追及できる瑕疵は、「隠れた瑕疵」とされていました。
「隠れた瑕疵」とは、買主が通常の注意をはらったにも関わらず見つけられなかった瑕疵です。
しかしながら、実際には瑕疵担保責任を争った際、「隠れていたかどうか」を立証するのは困難でした。
ところが新しい民法の契約不適合責任では、「隠れていたかどうか」は問われないのです。
争点は「隠れていたかどうか」ということではなく、契約書に「書かれていたか否か」が問題になります。
契約不適合責任で代表的なものの一つに「雨漏り」が有りますが、引き渡し後、もし雨漏りした場合、売主が買主に雨漏りのことを事前に知らせていたとしても、雨漏りはしていないことが前提の契約書であれば、契約内容とは違うものを売ったことになり、売主は責任を負うことになるのです。
一方、雨漏りについて買主が了承しており、契約内容に「この家は雨漏りしています」という内容を書き込んでいれば、契約不適合責任は負わないことになります。
以上のように、契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任よりも理屈が単純、明確化されており、単純に契約の内容と異なるものを売却したときは売主に責任が及ぶという契約上の「債務不履行」の問題として位置付けられました。
では、法改正前のように「売却後の責任は取らない」とか「3ヶ月以内に瑕疵が見つからなければ請求権は消滅する」などという売主優位の契約はできなくなるのでしょうか。答は否です。
このように一見、法改正が買主に優位にはたらくと思われがちですが注意を要します。
契約不適合責任の免責
中古住宅等の特定物を現状有姿で引き渡す場合、不動産売買契約書において売主の契約不適合責任を全部免除したり、一部免責とする特約も可能です。
なぜならば、従来の瑕疵担保責任と同様、契約不適合責任を定める新民法の規定も任意規定であることに変わりはなく、当事者がその規定の内容とは異なる合意をした場合、その合意が優先されるためです。
このため、中古住宅の一般個人間売買契約においては、契約不適合責任について一部または全部免責する特約を定めておくことが一般的です。
例えば、「契約不適合責任は全部免責する」とか、「契約不適合責任を負う期間を3ヶ月とする」という旨の内容の契約も買主が了承すれば有効です。
ただし、売主が不適合を知りながら買主に告げなかった場合は売主の責任を免除することは不適当であることから、契約不適合責任を免除する合意の効力は否定されます。
全部免責
築20年以上の物件の場合、瑕疵担保責任全部免責というものも実際よくあります。
【一切の担保責任を負わないこととする条項例】
◎甲は乙に対し、以下に定める事由〔特性の例示列挙〕を含む一切の契約不適合責任を負わないものとし、乙は甲に対し、本物件が契約に不適合であることを理由として売買代金の減額、追完、解除又は損害賠償請求をすることができない。
◎乙は、引き渡された本物件が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないことを理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることはできない。
一部免責
契約不適合責任を一切免除するまでではなくても、契約時に判明している目的物の特性及び不具合等について契約書に記載し、記載項目については契約不適合責任を一部免除する旨を規定することも可能です。
又、不動産の売買では、設備も売却物の中に含まれますが、中古住宅の設備は多少不具合があることはむしろ一般的で、設備に関して厳密に契約不適合責任を適用すると、円滑な取引を阻害することになりかねません。
そこで、設備に関してのみ一切の契約不適合責任を負わないようにするという場合、売買契約書の雛形には「付帯設備の故障や不具合については、修補・損害賠償その他一切の責任を負わないものとする」という文例もあります。
【契約不適合責任による権利行使期間（保証期間）を区切ったものや責任内容を限定した例分】
中古一戸建て住宅の売買契約においては、下記のように売主が責任を負う期間は契約書によって引渡しからから3ヶ月以内に制限されるのがほとんどのようです。
◎売主は、買主に対し、契約不適合責任を、本件物件の引き渡しをした時から、3ヶ月以内に限り負う。
◎甲は、乙に対し、引渡された土地及び建物が品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」という。）であるときは、引渡完了日から3ヶ月以内に通知を受けたものに限り、契約不適合の責任を負う。ただし、次の場合のみ責任を負う。
- 雨水の浸入を防止する部分の雨漏り
- 建物の構造耐力上主要な部分の腐食
- シロアリの害
- 給排水管（敷地内埋設給排水管を含みます。）・排水桝の故障
このように契約不適合を建物構造上主要な部位の木部の腐食、雨漏り、給排水管の故障、シロアリの害等に責任箇所を特定したり、下記のように責任内容を限定していることもあります。
◎甲が、乙に対し負う前項の契約不適合責任の内容は、修補にかぎるものとし、乙は、甲に対し、前項の契約不適合について、修補の請求以外に、本契約の無効の主張、本契約の解除、売買代金の減額請求および損害賠償の請求をすることはできない。
各種特別法上の規制
もう一つお伝えしたいことが有ります。
上記までの記載は売主が個人の場合にあてはまることであり、売主が宅建業者や一般事業者の場合はまた異なります。
下記の通り、特別法により契約不適合責任を免除・制限する合意の効力が制限される場合があります。
まず一つ目は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約で買主が一般個人の場合、売主業者は契約不適合責任を必ず負い、この責任は免れません。
リノベーション及びリフォーム物件などは、大抵の場合、不動産会社・リフォーム会社が売主となっています。
宅地建物取引業者から宅地や建物を買い受ける買主を保護する観点から、宅建業法により買主が目的物の契約不適合を売主に通知すべき期間を引渡し日から2年以上にする特約を除き、民法第566条定める種類又は品質に関する契約不適合を担保すべき責任に関する内容を、より買主に不利となる特約は無効。（改正宅地建物取引業法第40条）
法律の文言では「瑕疵担保責任」となっていますが、解釈においては「契約不適合責任」と置き替えるものと通達されており、やはり売買契約の雛形においても同様この条項は継承されています。
二つ目は売主が事業者で、買主が一般消費者である場合、消費者契約法に基づき、契約不適合責任について事業者の損害賠償責任を全部免除する特約は原則として無効というものです。
また、全部免除ではなくても、契約不適合責任に関する特約が、法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比べて、消費者の権利を制限し又は義務を加重するものであって、信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであれば無効。（消費者契約法第8条）
三つめは、売買の目的物が新築住宅である場合、売主は、建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の瑕疵（この法律のいう「瑕疵」とは、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいいます。）について引渡時から10年間の契約不適合責任を負い、これに反して買主に不利な特約をしても無効になる。（住宅の品質確保の促進等に関する法律第95条）
まとめ
- 契約不適合責任とは、売主が契約内容と異なるもの（具体的には「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの」）を売却したときの責任。
- 売主は契約で契約不適合責任の全部または一部の免責も可能。中古住宅売買ではほとんど免責が現状。
- 民法以外の特別法によってはケースバイケースで買主の保護度合が強化されている。
