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コラム&つぶやき

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コラムです。

アパマン経営に関する提言

「賃貸経営」のイメージ画像陸前高田市や大船渡市における賃貸経営に関して現状を踏まえて私見を述べさせていただきます。
まず、ことばの定義をしておきます。
広義の意味では「アパート」いわゆる「賃貸物件」にはいろいろな種類の物件種目があります。一般的なアパート(狭義の意味での「アパート」)の他にも「一戸建て貸家」「メゾネット」 「マンション」etc・・・
一般的なアパート(狭義の意味での「アパート」)は正直申して飽和状態にあります。ですから、一般的なアパートを新規にご検討されていらっしゃるのであれば、「アパート経営はするな」と申し上げたいです。
但し、「一戸建て貸家」「メゾネット」「ペット可」「低コストマンション」に関しては少なくても当市内におきましては検討の余地があります。
特に、空前のペットブームでペットと暮らしたいという入居希望者はたくさんいらっしゃいます。
にもかかわらずペット可物件は陸前高田市、大船渡市いずれも1棟づつしかありません。
「ペット可能物件」として室内犬(2匹までの限定)や、猫(1匹だけの限定)と同居できる新築をぜひ検討していただきたいものですね。
大手の建築会社は、コストメリットを考えて、画一的な間取りで大量に供給することが至上命題となっており、大手メーカーの宿命でもあるわけです。
震災前には新築が一期に建てられるようなことはなく、それなりに古いエコノミーな家賃のものから築年時が新しめのものまで、まんべんなく揃っていましたので共存共栄できておりました。
特に陸前高田では震災によって、それまで存在していた物件がほぼ全壊し、現在存在するものは震災後に建築されたものがほとんど大手メーカーによって一気に建てられたものです。
昨今までは復興関連の法人需要に支えられてきた経緯もあり、市場は順調過ぎるほどの勢いを見せていましたが、この頃は曲がり角に来ているのも事実です。
しかしながら、市場は新陳代謝が必要であることも否定できません。古くなってくればそれなりに家賃を下げていけば長期の安定収入を得ることは十分に可能です。また、新築志向の方はいついかなる時期にもいらっしゃいます。
もう一つ訴えたいことは、資金の全額を融資に頼るような取り組みは一番お薦めいたしません。
アパマン経営はいうまでもなく利回りが全てです。
全額自己資金とはいわないまでも出来るだけ融資比率を下げ自己資金比率を上げることがこれからのアパマン経営にとって何よりも重要視されるものと考えております。
何度もいううようですが、「一戸建て貸家」「メゾネットスタイル」「低コストマンション」は需要があります。
このような観点に共鳴、ご賛同いただけまして賃貸経営、資産活用に取り組みたい方がいらっしゃる方はお気軽にご相談いただきますようお願いいたします。

栃ヶ沢団地に関すること

公営住宅イメージ陸前高田市高田町の県営栃ヶ沢アパートは約400人が暮らす岩手県内でも最大規模の災害公営住宅です。災害公営住宅は、東日本大震災により住宅を失い自力での住宅再建が困難な書か方で現に住宅に困窮している方々を入居対象とする公的な住宅で岩手県建築住宅センターが管理、運営措定ます。気仙地域では大船渡市にも大船渡町上平、盛町みどり町、立根町関谷に有ります。

実は弊社におきまして、団地に住んでいる方から「このまま住み続けると家賃が上がるといわれたので引越を考えている。」との相談が相次ぎました。例えば、同居家族が増えたりして家族構成に変化が生ずると家賃に影響するので注意を要するようです。実際に弊社に物件探しにいらっしゃった方で「社会人の長男がUターンで地元に就職して同居したら家賃が高くなってしまうらしい。」との相談が有り、その結果、弊社の管理物件に入居していただきました。又、団地の入居者の方では他にも中古住宅や土地を購入した方もいらっしゃいましたので背景を探りました。

そもそも栃ヶ沢団地のような災害公営住宅は住宅を震災で失った被災者のための受け皿です。入居に当たっては被災者特例が適用され、被災者の方であれば収入制限無しでどなたでも入居できます。但し、災害公営住宅を含む公営住宅というのは、入居者の方に毎年収入の額を申告していただく義務が有り、その額によって毎年家賃が見直される仕組みになっています。そして、入居から3年経過後に収入が県で定める基準額を超えた場合、具体的には所得月額が158,000円を超える世帯は収入超過世帯に該当するとされます。収入超過世帯になりますと4年目以降は収入に応じて段階的に家賃が引き上げられ、近隣の同規模の物件並みに、又はそれ以上になるようです。又、一定額を超える高額所得者に該当すれば住宅の明け渡し努力義務が生じ、これもまた入居が制限される仕組みとなっております。このように入居から3年経過後に被災者特例はなくなり、他の公営住宅と同様に低所得者向けの公営住宅として扱われるそうなのです。

家賃が上がるのは、民間の物件にも入居が可能な所得が有る方を、公営住宅は地方自治体が低所得者向けに貸し出す住宅という基本的な概念を逸脱してもなお入居しもらうことが民業を圧迫させないための措置でもあるようです。家賃は所得によって月6,000円程度の方もいらっしゃるようですが100,000円を超える方も出てくるようです。一般的に家賃にかける費用は三分の一程度といわれますが、収入を圧迫するような高い家賃を支払ってでも住み続ける選択はあまりなく、民間の賃貸物件に引っ越すか、土地を購入して家を建てるかなどの選択は避けられない方が今後も多く出出来そうな感じがします。

災害公営住宅は被災者だけでなく一般の方にも開放していくそうですが、公営住宅の家賃の仕組みを理解していない方が多いようです。家賃が上がったり、又、高額所得者に該当したりするとなると退去を求められたりする危険性を認識する必要が有りそうですね。現在は震災直後と異なり、良質な民間賃貸住宅が豊富に有ります。弊社にて相談を承っておりますのでお気軽にお問い合わせください。

つぶやきを集めました。

「復興特別所得税」って名に?

土地建物を売却したときにかかる税金は「譲渡所得税」と呼ばれるものですが、税目としては「所得税」と「住民税」があります。
震災後は「復興特別所得税」という税目が加わりました。
これは東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法が公布され、個人については、2037年までの時限立法措置です。
復興特別所得税=所得税額×2.1%なので⇓

例)所得税率は15%ですから
15%+(15%×2.1%)=15.315%

つまりは復興特別所得税額を加えた所得税額の税率が15.315%になるということです。
弊社は売却を検討している方に対して手取り金額をシュミレーションする際には、出来るだけ実額に近い税額を計算しますの必ず「復興特別所得税額」も計算に入れております。
とはいうものの詳しいことは税理士さんや最寄りの税務署にお問い合わせいただきますようお願いいたします。

メゾネットの魅力

メゾネットアパートの”メゾネット”(maisonette)とは、フランス語で「小さな家」という意味で、上下1・2階を1世帯として使用し、住居の中に階段のあるもののことをいいます。
メゾネットスタイルは」、さまざまなメリットが特徴となっていて人気があります。
なんといっても、上下階の騒音問題が発生しないため、子育て中のファミリーなどに高い人気です。
そのうえ隣戸についても、階段や物入を巧みに配置することにより、住む人のプライバシーを保ちます。また、専用の玄関ポーチを設けています。
また、下階にLDK・水まわりを置き、上階に主寝室・子供部屋を置いて、パブリックとプライベートをはっきり分けた暮らしができることも魅力のひとつ。
アパートでありながら、一戸建てのような感覚を味わえる、「メゾネット」に住んでみませんか?

相続財産を売った時の「取得費」

相続の場合「取得費」は相続財産を取得した場合にかかった費用のことをを言いますが、相続による取得費はどんなものがあるのご説明いたします。

この「取得費」は取得した財産を売却したことによって得た利益(譲渡所得)に対して課税される税金「譲渡所得税」を計算する際、経費として控除されます。

土地や建物を相続、遺贈又は贈与によって取得したときの登記費用、その時に納めた登録免許税、不動産取得税等、当該土地建物を相続する際に必要と認められる費用が「取得費用」にあたります。

但し、遺産分割協議の時に弁護士に払った報酬や、代償分割として他の相続人に支払った金額に関しては、取得に必要と認められる費用には該当しないため、取得費には含まれませんので注意を要します。
以上で、実際の取得費用を計算する場合、何が取得費になるかをお分かり頂けたと思います。

しかし、相続財産をかなり時間がたってから売却すると領収書を紛失し実際に取得時に支払った費用の額がわからなくなった場合には、実際に支払った取得費を計算する方法ではなく、「概算取得費」といって売却金額の5%を取得費とする方法があります。

これは、実際に取得費がわかっている場合でも、実際の取得費を計算した上で、譲渡金額の5%と実際にかかった取得費の多い方を選択することで多少の節税が図れますので覚えておくとよいでしょう。

消費税がいらない?

不動産売買の際、お客様から「別途消費税はかかるのですか?」というご質問をよく受けます。
お客様は過去に土地や中古住宅を購入したことがない方は知らないのが当然ですし、この世の中、何か買ったら消費税がかかると思うのは当然かもしれません。
そういった皆様の疑問にお答えしたいと思います。

結論から言いますと次の表に集約され、かかるものとかからないものが有ります。

土地のみ非課税
一般個人が売主の一戸建て非課税
業者が売主の一戸建て課税

大きく分けるとまず土地だけの売買ではかからず建物にはかかります。
なぜかといううと、建物は消費されるものなので年々価値が下がります。
一方土地は価格が下がり価値が下がることが有りますが上がることも有りますので消費されるものではありません。
だから消費税がかからないということなのです。

但し、建物でもかからない場合が有ります。
売主が個人か法人かによって異なります。
上記の表にある通り、一般個人が所有する一戸建て等の売買ではかかりません。
一方、売主が業者である場合のリフォーム済みの一戸建てや新築建売住宅の売買はかかります。

売主が業者である場合は業者が買い取ってリフォームなりリノベーションして個人に販売する場合がほとんどですからこういう場合はかかります。
したがって、業者がリフォームして売っている物件は消費税がかかる分だけ宅建業者が仲介する個人が売主の物件よりも販売価格が高くなります。
不動産の価格は安くないので建物だけにしても消費税分は大きいですよね。
建物価格から消費税分を企業努力で値引きしてもらえば別ですがそこまでやすやすとは応じないでしょう。

消費税のことを念頭に置いた広告の見分け方

物件概要の「取引態様」というところに「売主」「媒介」「仲介」のいずれかの記載が有ります。
「売主」と記載がある場合は売主が宅建業者ですので消費税がかかります。
「媒介」とか「仲介」と記載がある場合は売主が個人であることがほとんどですので消費税がかかりません。
このように覚えておくと良いでしょう。

それと最後になりますが物件広告や物件資料の表示価格が税込みなのか、表示の価格に別途かかるのかという問題です。
答えは、業界のルールにより統一されていて消費税は税込み表示で販売価格に含まれ別途かかることはありません。

本当に最後の最後になりますが、不動産売買契約書の消費税表示についてです。
売主が一般個人であれば、販売価格に消費税込みという表示は有りません。
先ほどお伝えした理由からです。
売主が業者の場合は、契約書の売買金額は、土地と建物と消費税額の内訳を記載してあることが一般的です。

仮換地をご所有の方へ重要なお知らせ

東日本大震災の関係で区画整理地内に仮換地をご所有の方で、事情があって家を建てない方で売却をご検討されている方向けのお知らせです。

震災によって住んでいた家屋が被災し、区画整理で高台やかさ上げ地に仮換地指定を受けた方がその被災した家屋の敷地を売却する場合、住めなくなった日から10年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されるものについて、通常時の「居住用財産を譲渡した場合の特例」の要件を満たすときは特例の適用を受けることができます。
スケジュール的には今年いっぱいに売却して移転登記まで済ませれば大丈夫です。
復興も終盤となり、おそらくこれ以上の期間の延長はないと思った方がいいでしょう。

そしてこの特例は震災時に住んでいた方がお亡くなりになり、その方の相続人の方が売却する場合にも適用されます。
但し、その相続人の方もその被災家屋に当時同居していた方に限ります。
それから売却する時までに他人に貸したりしたときは適用されません。

この適用を受けるためには来年、譲渡所得の確定申告をしなければなりません。
そして罹災証明や適用を受けようとする方が被災時に住んでいたことを証明する住民票等※の書類が必要とされます。
※住民票は売却した日から2ヶ月を経過した日後に交付を受けたものに限ります。

詳しくは「被災居住用財産の譲渡所得の特例の件」と述べ、最寄りの税務署にお尋ねください。

売却をご検討中の方はまさに「待ったなし」です。売却のご相談はお気軽にお問い合わせください。

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