Q&A – おいかわ不動産

私は、故郷の親から相続した土地を所有しております。 その土地に、10年前から近所のＡさんが無断で畑を耕しています。 帰省したとき、注意するのですが、「あなたが使うときは、耕すのをやめますから。」と取り合ってもらえません。 他人の不動産を占有し、ある一定の年月が経過すれば、それを自分の物にすることができる、と聞いたことがあるので、私の土地がＡさんに取られてしまわないか心配です。 解決方法を教えてください。

ご心配のとおり、不動産の場合、取得時効というものがあります。
悪意の場合は20年、善意の場合は10年とされています。
悪意とは、その不動産が人のものだと知りながら不法占有していた場合のことで、善意とは、自分のものだと勘違いし占有していた場合です。
不動産を継続して占有し、10年あるいは20年経過すれば、所有権を時効により取得できます（民法162条）。
例えば、こういうことだってあります。
ＣがＤの土地に勝手に家を建てて20年間住み続けたとします。
Ｃはその土地は自分のものだって主張できます。
ご質問の心配されている件ついてですが、Aさんが畑を時効取得する可能性は、今のところありません。
なぜならば、Ａさんはあなたの土地だという認識があるからで、仮に10年経過したとしても、20年経過しなければ時効は完成しません。
しかし放置しておけば、あとになって、「好きなように使ってよいと言われた」、「貸してもらっている」、などといい加減なことを言われかねません。
そのため、自己の所有である旨を権利主張しなければなりません。
いずれにしても、他人が自分の不動産を占有している時は、ずるずると時が経過すると、時効が完成してしまいますから早めに対処することをお勧めします。
民法147条では時効の中断事由として次のようなものがあります。

請求
差押え、仮差押え又は仮処分
承認

最もポピュラーで簡単なのは内容証明郵便で請求を出すことです。
内容証明には

これまで無断使用に対して何度も口頭で注意してきた経緯
占有を継続するようであれば、法的な手段を取らざるを得ない

等のことを書いて、郵送します。
しかし、内容証明郵便で催告をしても、6ヶ月以内に裁判所に訴を提起しなければ時効中断の効果は失われます。（民法153条）
自分が使用していない土地を所有している方は、自分の所有地をよく確認する必要がありますね。

代償分割の時贈与税はかかるのか？: たとえば相続人Aが代償分割により不動産を取得した場合に、相続人Aから代償金を受領した相続人Bは、その代償金は相続税の課税対象にはなりますが、贈与ではないため贈与税はかかりません。
ただし、「遺産分割協議書」への記載は必要です。この遺産分割協議書に「代償分割により代償金を支払う」ときちんと記され、支払期限等が記載されていれば、贈与税の課税対象にはなりません。

土地を貸したい時、地代の相場の調べ方はどうするの？

その一つで最もスタンダードなのが固定資産税の税額から算出する方法があります。
※大船渡市、陸前高田市、気仙郡住田町は「都市計画税」の徴収がありませんのでここでは加味しません。
年間の地代＝年間の固定資産税額×（3倍〜5倍）です。
※以上は平均値であり、実際には、固定資産税の2倍の地域もありますし、7倍以上の地域もあります。月額を求める場合は
固定資産税×（3〜5）÷12です。
上記のような方法で、簡単に地代を算出できるのがメリットです。
ちなみに裁判でもこの方法で相場が決まることが多いそうです。
税額がわからないという方は固定資産税評価額がわかるだけでも求めることもできます。
固定資産税の税率が1.5%だとすると固定資産税評価額×1.5%が税額です。
地代相場はそれらの3〜5倍なので、4.5%〜7.5%。
つまりもっと簡単な式にすると、土地の地代相場は
固定資産税評価額×（4.5%〜7.5%）ということになりますね。

更に固定資産税評価額がわからないという方は土地の時価相場から求めることもできます。
固定資産税評価額は一般的には時価相場の60％です。
時価相場が1000万円の土地なのであれば、
1000万円×0.6×(0.045～0.075)で
年間地代は30万円〜50万円が大体の相場になります。

大船渡市では若者の移住者が空家を取得（賃貸は対象外）した場合に奨励金がもらえると聞きましたが詳しく教えてください？: 対象者は岩手県外からの移住者又は市内在住者で年齢が39歳以下の方、金額は30万円です。
この「若者・移住者空家取得奨励金」とは別に「空き家バンク活用奨励金」があります。
こちらは対象が市外からの移住者に限ります。
要件は空家バンクを活用して空家を取得又は賃借するに至った方で金額は5万円です。

御社では競売（けいばい）代行サービスをしていますか？: 一般人には敷居が高い競売物件の仕組み、参加方法、買い方の流れをご説明させていただくことからはじまり、三点セットの閲覧等の調査、入札価格のご提案、書類作成から入札手続・代金納付などの面倒な裁判所の手続きをお忙しいお客様に代わって、しっかりと代行し、きめ細かいサービスをいたします。
落札したあとも住み続ける売主または占有者の居座りに対する明け渡し命令等、立ち退き（追い出し）を拒否された時の進め方もご説明させていただき、お手伝いもいたします。（実費はご負担いただきます。）お客様は住んでる人と直接、顔を合わすことはありません。
入札して必ず落札できるとは限りませんので落札できない場合は報酬ゼロの完全成功報酬制です。

店舗併用住宅を購入予定で親から金銭贈与を受けようと思っています。注意点を教えてください。: 親から住宅取得等資金の贈与を受けた場合には非課税の特例が有るのはご存じだと思います。
おさらいしますと、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住用目的でする住宅新築、購入の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります
では非課税限度額はというと二択で、一つは、「省エネ等住宅」の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までとなります。
「省エネ等住宅」とは、その名の通り省エネルギーなどの性能に優れた住宅のことです。
省エネ等基準とは
①省エネルギー対策等級4相当
②耐震等級2以上または免震建築物
③高齢者等配慮対策等級3以上
のいずれかに該当し、住宅用の家屋であることにつき、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付することにより証明されたものをいいます。
次に、住宅用の家屋の新築、取得等が要件です。
つまり、中古住宅や新築建売住宅も該当します。
又、「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地となる土地や借地権の購入資金を含みます。
但し店舗併用又は事務所併用住宅の場合は、取得した住宅が次のような要件に該当することが必要です。
①新築または取得した住宅の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が40㎡以上240㎡以下であること、かつ、その床面積の2分の1以上に相当する部分に贈与を受けた人が住む建物であること。
②建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、昭和57年1月1日以後の新耐震基準に適合したものであること。

入居審査とは何ですか？: 賃貸物件を借りる場合、お部屋が決まって気に入った物件が見つかっても、すぐには契約できません。
現在は連帯保証人ではなく保証会社の保証を付けるのが一般的ですので信販系のオリコカードなどの保証会社などが実施する入居者審査が行われます。
保証会社の審査が通って初めて、賃貸借契約が結べます。
審査には審査基準が有り、やっかなことに各保証会社によって基準に違いが有ります。
そのためAという物件では審査に落ちて物件を変えてBという物件を申し込んで審査を受けたら通ったということがままあります。
重要な基準の一つに収入基準が有り、大体各保証会社概ね共通の基準です。では自分の収入に対してどの程度の賃料が適正なのでしょうか。
一般的に無理なく支払える家賃額は、年収÷12ヶ月の1/3以内に収まる程度と言われています。
例えばこの基準で計算すると、年収300万円であれば賃料8万3千円が上限となります。
審査基準も家賃は平均月収の1/3以下とされているところが多いように見受けられます。

1Kとワンルームの違いって何ですか？: ワンルーム（1Rと表示されることもある）とは、キッチンスペースと部屋がドアや引き戸で仕切られておらず、玄関から居室部分までが一体となっているオープンな間取りで、1Kは1部屋+K（キッチン）という意味で、キッチンが居室と独立してお部屋と扉や壁で仕切られています。